Planungs- und baubegleitendes Facility Management
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Großunternehmen benötigen eine zuverlässige Baubegleitung, um sicherzustellen, dass alle baulichen Maßnahmen reibungslos ablaufen und den hohen Qualitätsstandards entsprechen.
Eine professionelle Baubegleitung bietet Unternehmen zahlreiche Vorteile, um Zeit und Kosten bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben zu sparen. Es ist von großer Bedeutung, dass die Bauabläufe den gesetzlichen Vorschriften und Normen entsprechen und alle erforderlichen Dokumentationen erstellt werden – hier kann eine Baubegleitung unterstützen.
Für eine leistungsfähige Liegenschaft: Bei der Planung an alles Denken.
- Versprechen
- Ziel
- Leistungen
- Ihre Erwartungen
- Anlässe
- Nachhaltigkeit
- Projektorganisation
- FM-Organisation
- Qualität
- FM-Berater/FM-Planer
- Konfliktmanagement
- Projektstart
Die Auswirkungen von Facility- und Informationsmanagement auf den Immobilienwert und die Lebenszykluskosten
Architektonische Planung und Design
Präzise Zeichnungen und Entwürfe für ein modernes Gebäude mit einem klaren Fokus auf Ästhetik und Funktionalität.
Effektive Planung und baubegleitendes Facility Management in Verbindung mit effizientem Informationsmanagement können den Nutzwert einer Immobilie erheblich steigern und ihre Lebenszykluskosten optimieren. Durch die Integration dieser Managementstrategien von Anfang an ist es möglich, eine motivierende und produktive Umgebung für die Bewohner zu schaffen. Dieser Ansatz stellt sicher, dass die Immobilie so gestaltet und gewartet wird, dass sie den Bedürfnissen der Nutzer entspricht und gleichzeitig die Betriebskosten minimiert. Darüber hinaus ermöglicht es das proaktive Management potenzieller Probleme, die Lebensdauer der Immobilie zu verlängern und ihren Wert im Laufe der Zeit zu steigern.
In der heutigen Bau- und Immobilienbranche ist es entscheidend, nicht nur auf die Errichtung eines Gebäudes zu fokussieren, sondern bereits während der Planungs- und Bauphase an dessen Betrieb und Nutzung zu denken. Bei FM-Connect.com bieten wir umfassendes baubegleitendes Facility Management, das sich darauf konzentriert, Ihre Immobilienprojekte effizient, nachhaltig und zukunftssicher zu gestalten.
Durch planungs- und baubegleitendes Facility Management und Informationsmanagement entsteht eine motivierende Liegenschaft mit optimierten Lebenszykluskosten und höherem Nutzwert:
Die Bedürfnisse der Nutzer im Betrieb werden erfüllt
Ein nachhaltiger Wert für den Eigentümer im Sinne der Werterhaltung und Nutzungsflexibilität wird erreicht
Die Bewirtschaftung erfolgt effizient
Die Lebenszykluskosten und der Ressourcenverbrauch sind optimiert
Nutzungsgerechtes Bauwerk (Generalplaner)
Qualität für Nutzer im Betrieb entsprechen Bauqualitätsanforderungen (BQAs)
Nachhaltiger Wert für Eigentümer wird geschaffen
Lebenszykluskosten / Baufolge- und Nutzungskosten (DIN 18960) werden ermittelt
Building Information Modeling (BIM)
Optimierung Liegenschaft aus Sicht der Bewirtschaftung (pbFM)
Einbezug Bewirtschaftung in die Planung (Räume, Prozesse, Logistik, ..)
(Technische) Betriebsführung und Instandhaltung
Optimierung Nutzungskosten
Bewirtschaftungsgerechte Dokumentation (Vorgaben, Anforderungen)
Qualitätsreviews aus Sicht der Bewirtschaftung
Nachhaltigkeit und Zertifizierung
Nachhaltige Gebäudezertifizierung steuern
Zertifizierungsprozesse unterstützen nachhaltige Gebäudewerte langfristig.
Gebäude haben eine lange Lebensdauer. Deren vorgesehene Nutzung ist damit ein wesentlicher Bestandteil eines verantwortungsbewussten Entwurfs und Umgangs mit den künftig verfügbaren Ressourcen. Baubegleitendes Facility Management ist anzuraten, denn die Aspekte des Facility Managements sind Teil einer gesamtheitlichen Planung. Sie sind von allen mit der Planung Beauftragten angemessen zu berücksichtigen.
Das Planungs- und baubegleitende FM setzt sich zum Ziel, ein Gebäude so zu planen (bzw. umzuplanen) und zu bauen, dass eine nachhaltig hohe Betreiber- und Nutzerqualität bei möglichst geringen laufenden Kosten erreicht wird. Dieses schließt den Aufwand für bauliche Veränderungen infolge einer gewünschten Nutzungsflexibilität mit ein. Damit das Bauwerk bewirtschaftungsgerecht gestaltet und ein Übergang von der Erstellungs- in die Nutzungsphase möglich wird, ist es notwendig, bereits in der Planungs- und Erstellungsphase eines Bauwerks eine optimale Abstimmung mit dem Betrieb und der Bewirtschaftung zu erreichen.
Betrachtet man die gesamte Lebensdauer einer Immobilie, so stellt man fest, dass der größte Anteil der Kosten eines Gebäudes in der Nutzungsphase nach Inbetriebnahme entsteht; also nicht während der Planungs- und Bauphase. Gleichzeitig können die späteren Qualitäten und Kosten in den frühen Planungsphasen am effektivsten beeinflusst werden (z. B. Funktionalität, Logistik, Reinigung).
Auf den Entwurf aktiv einwirken.
Während der Planungs- und Bauphase können Entscheidungen getroffen werden, die ca. 75% der zukünftigen Gebäudekosten festlegen!
Die Summe der Baunutzungskosten übersteigt die Baukosten um ein Mehrfaches.
Die fertige Immobilie lässt sich oft nur mit großem Aufwand wechselnden Anforderungen anpassen. Die Folge ist, die Optimierung der Bewirtschaftung ist dann nur begrenzt möglich.
Projektorganisation im Bauwesen: Struktur und Effizienz
Strukturierte Projektorganisation im Bau
Klar definierte Projektstrukturen sichern effiziente Abläufe und transparente Steuerung.
Wer die Rolle des FM-Planers übernimmt, wird durch den Bauherrn bestimmt. In jedem Fall ist das Planungs- und baubegleitende Facility Management bereits bei Projektstart durch den Bauherrn zu klären. Bei großen Unternehmen könnte der Trend zu Ausgründungen oder internen Lösungen, wie einer Organisation in einem Cost- oder Profitcenter führen.
Da die unternehmensspezifischen Abläufe teilweise nur schwer erlernbar sind, hat das eigene Personal durch dessen Kenntnisse gegenüber dem Fremdanbieter, der mit den Abläufen nicht vertraut ist, einen Vorteil.
Die Organisationseinheit kann sich der vorhandenen Kompetenzen bedienen, die aus der Neustrukturierung resultierende Transparenz nutzen und planungs- und baubegleitend Personalentwicklung betreiben.
Die optimale Kommunikation zwischen den Beteiligten ist festzulegen:
Arbeitsschutz
Architekt
Bauherr
Bauunternehmen
Behörden
Betreiber
Fachingenieur
Finanzierer
Facility Manager
Fördermittelgeber
Projektsteuerer
Investor
Mitarbeitervertretung
Nutzer
Organisationsberater
Politik
Projektleiter
Umweltschutz
Umzugskoordinator
Je nach Ausgangstage sind situativ das Vorgehen und die Wahrnehmung der Rollen im Bauprojekt zu klären.
Die existierenden, eigenständigen und etablierten Leistungsbereiche der Projektentwicklung, der Projektplanung oder des Projektmanagements müssen dazu dem FM in keiner Weise untergeordnet werden. Gefordert ist hier lediglich eine konstruktive und ergebnisorientierte Zusammenarbeit.
FM-Organisation: Strukturierung und Effizienzsteigerung
Effiziente FM-Organisationsstrukturen
Klare Strukturen stärken Prozesse und erhöhen organisatorische Effizienz.
Es ist klar, dass es einen Zusammenhang gibt, der vermittelt zwischen der Phase der Planung einer Immobilie und der Phase ihres Betriebes. Das bedeutet, dass die FM-Organisation bereits jetzt entsteht, zumindest gedanklich vorausschauend.
Die Herausforderung besteht darin, den Zeitraum zwischen Planung und Betrieb so zu überbrücken, dass
keine funktionalen Aspekte unberücksichtigt bleiben
und dass die voraussichtlichen Kosten des späteren Betriebs hinreichend genau vorausgeschaut werden.
Das Facility Management wird sich in dem Maße verändern, wie der Facility Manager mit folgendem ausgestattet wird:
mit Zugang zur Unternehmensleitung und einer Stimme in der strategischen Unternehmensplanung.
mit Managementaufgaben innerhalb des Unternehmens
mit Autorität und Verantwortlichkeit
mit Verfahrens- und Handlungsweisen (auch CAFM)
mit einem angemessenen Mix aus Eigen- und Fremdleistungen
mit Förderungs- / Karrierechancen (Personalentwicklung auch in Bezug auf das neue Objekt)
mit Fachkenntnis und prägnanten Anforderungen an den Service
mit der Position als Dienstleister und als interner Berater im Haus (z. B. Workspace Management)
Qualitätssicherung
Digitale Qualitätssicherung im Bau
Transparente Daten sichern Bauqualität und verbessern technische Abläufe.
Im Fokus des planungs- und baubegleitenden Facility Managements stehen die Optimierung des Bauwerks aus der Sicht der Bewirtschaftung und die frühzeitige Planung der Bewirtschaftung. Zusätzliche Themen sind die Durchgängigkeit der Informationen, Daten und Dokumente sowie deren Überführung in die Bewirtschaftung und die Optimierung von Planungsvarianten nach den Kriterien Lebenszykluskosten und Nutzwert.
Das planungs- und baubegleitende FM ist am wirkungsvollsten, wenn es frühzeitig in die Bauplanung integriert wird. Gerade in den ersten Planungsphasen fließen die erforderlichen Maßnahmen aus der Sicht von Betrieb und Bewirtschaftung optimal in die Planung ein und beeinflussen somit die Lebenszykluskosten positiv.
Wenn die Fachleute für Betrieb und Bewirtschaftung zu spät herangezogen werden, entstehen unnötige, hohe Kosten für entsprechende Umplanungen. Zudem ist der Einfluss auf die Lebenszykluskosten gering, weil wesentliche konzeptionelle und planerische Entscheidungen bereits gefallen sind. Die Betriebsplanung des Nutzers und das planungs- und baubegleitende FM sind Bestandteil der Planung und Realisierung eines Bauwerks.
Kompetenzen
Umfangreiches FM-Wissen, Kenntnisse organisatorischer Schnittstellen zwischen Eigentümer, Nutzer/Mieter und Bewirtschafter in der Nutzungsphase sowie FM-spezifischer Standards wie Prozess- und Leistungsmodell und Benchmarks wie Lebenszykluskosten und Nutzungskosten
Interdisziplinäres Denken bei der Mitarbeit zur Entwicklung von ganzheitlichen Lösungen und Verständnis von fachübergreifenden Zusammenhängen, die sich auf die Nutzungskosten auswirken
Kenntnis der Planungs- und Realisierungsabläufe sowie Erfahrung bei der Prüfung und Bewertung von Bauausschreibungen
Erfahrung in der Kommunikation auf Stufe Entscheidungsträger, einschließlich Investor, Bauherr, Geschäftsleitung, Facility Management und Mitarbeitervertretung
Erfahrung bei der Durchführung von Projektreviews
Die Bezeichnungen FM-Planer und FM-Berater werden synonym verwendet
Rollen im strategischen Facility Management
FM-Planer und FM-Berater agieren gemeinsam für transparente Analysen und wertorientierte Entscheidungen im Gebäudemanagement.
Damit der Gebäudebetrieb ab Nutzungsbeginn voll funktionsfähig ist, plant der FM-Planer die Bewirtschaftungsphase bereits während der Planung und Realisierung des Bauprojekts. Dazu erarbeitet oder überarbeitet er das Betriebsführungskonzept, wenn es bereits besteht. Aus diesem Konzept ergeben sich Bedürfnisse für den Gebäudebetrieb, welche als Anforderung zeitgerecht in das Bauprojekt eingebracht werden.
Er koordiniert die Anforderungen aus dem Gebäude mit denen aus dem Nutzerbetrieb und stimmt diese mit dem Betriebsplaner ab. Die Resultate aus diesen Abstimmungsprozessen dienen der Optimierung des Bauwerks.
Der FM-Berater wird direkt vom Bauherrn beauftragt und ist in die Stammorganisation der Bewirtschaftung integriert. So stimmt der FM-Berater seine Planung direkt auf die Bedürfnisse der zukünftigen Bewirtschaftungsorganisation ab und vertritt die identifizierten Optimierungspotenziale am Bauprojekt direkt gegenüber dem Bauherrn.
Die Rolle des FM-Planers wird eindeutig in die Projektorganisation aufgenommen.