Ausschreibung von FM-Services im Kontext der Beauftragung von gewerkebezogenen Bauleistungen
Die Ausschreibung von Facility-Management-Services (FM-Services) im Zusammenhang mit der Beauftragung von gewerkebezogenen Bauleistungen ist ein entscheidender Schritt, um die langfristige Betriebsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen. In diesem Prozess werden die Anforderungen an den späteren Betrieb bereits während der Bauphase definiert und mit den Gewerken abgestimmt. Ziel ist es, eine nahtlose Integration der FM-Services in die baulichen Strukturen und technischen Anlagen zu gewährleisten, um langfristige Effizienz und Kostensicherheit zu erreichen.
Die Ausschreibung von FM-Services im Kontext gewerkebezogener Bauleistungen ist ein entscheidender Schritt, um den langfristigen Erfolg eines Bauprojekts sicherzustellen. Eine sorgfältige Planung, klare Definition von Leistungen und die frühzeitige Abstimmung zwischen Bau und Betrieb minimieren Risiken, senken Kosten und schaffen die Grundlage für einen effizienten und nachhaltigen Gebäudebetrieb.
Die Ausschreibung von FM-Services im Kontext gewerkebezogener Bauleistungen ist essenziell, da der Betrieb eines Gebäudes maßgeblich von der Qualität der baulichen und technischen Voraussetzungen abhängt. Eine frühzeitige Einbindung von FM-Services in die Bauphase bietet folgende Vorteile:
Effizienzsteigerung:
Optimierung der Schnittstellen zwischen Bau und Betrieb, um spätere Anpassungen und Nacharbeiten zu vermeiden.
Sicherstellung, dass die baulichen und technischen Anlagen den Anforderungen der späteren FM-Dienstleister entsprechen.
Kostenreduktion:
Reduzierung von Betriebskosten durch frühzeitige Abstimmung der Wartungs- und Reinigungsfreundlichkeit technischer Anlagen.
Minimierung von Mehrkosten durch klare Spezifikationen und Verantwortlichkeiten.
Rechtliche und betriebliche Sicherheit:
Einhaltung aller relevanten Normen und Vorschriften, wie der DIN EN ISO 41001 und der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV).
Vermeidung von Haftungsrisiken durch klare vertragliche Regelungen.
Kernaufgaben bei der Ausschreibung von FM-Services
Die Ausschreibung von FM-Services umfasst mehrere Schritte, die auf eine enge Verzahnung mit gewerkebezogenen Bauleistungen abzielen:
Definition der FM-Leistungen
Erarbeitung eines Leistungsverzeichnisses, das alle geplanten FM-Services (z. B. Reinigung, Wartung, Sicherheitsdienste) detailliert beschreibt.
Berücksichtigung der spezifischen Anforderungen der baulichen Gewerke, wie Heizung, Lüftung, Klima (HLK), Elektroinstallationen oder Aufzugsanlagen.
Koordination mit gewerkebezogenen Bauleistungen
Abstimmung zwischen Bauunternehmen und FM-Dienstleistern, um eine reibungslose Übergabe der technischen Anlagen sicherzustellen.
Sicherstellung, dass die baulichen Strukturen und technischen Installationen den Anforderungen an Wartung und Betrieb entsprechen.
Integration von Lebenszyklusbetrachtungen
Analyse der langfristigen Betriebskosten (Total Cost of Ownership, TCO), um wirtschaftliche und nachhaltige Lösungen zu fördern.
Planung von Wartungs- und Reinigungszyklen, die den baulichen Gegebenheiten entsprechen.
Berücksichtigung von Normen und Standards
Einbindung der Anforderungen relevanter Normen, wie der DIN EN 16739 für FM-Datenmanagement und der ISO 50001 für Energiemanagement.
Sicherstellung der Einhaltung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und anderer gesetzlicher Vorgaben.
Vergabe- und Vertragsgestaltung
Erstellung von Ausschreibungsunterlagen, die alle relevanten technischen und rechtlichen Anforderungen abdecken.
Gestaltung von Serviceverträgen und Service Level Agreements (SLAs), die klare Leistungskennzahlen und Verantwortlichkeiten definieren.
Herausforderungen bei der Ausschreibung von FM-Services
Die Ausschreibung von FM-Services im Kontext gewerkebezogener Bauleistungen bringt einige Herausforderungen mit sich, die durch eine sorgfältige Planung und Koordination bewältigt werden können:
Schnittstellenmanagement:
Sicherstellung einer klaren Abgrenzung zwischen den Verantwortlichkeiten der Bauunternehmen und der FM-Dienstleister.
Technische Komplexität:
Berücksichtigung der spezifischen Anforderungen komplexer technischer Anlagen, wie HLK-Systeme oder Gebäudemanagementsysteme (GMS).
Rechtskonformität:
Einhaltung der Vergaberichtlinien und rechtlichen Vorgaben, insbesondere im öffentlichen Sektor.
Qualitätssicherung:
Sicherstellung, dass die ausgeschriebenen FM-Services den geplanten Standards und Qualitätsanforderungen entsprechen.
Frühzeitige Einbindung von FM-Experten:
Integration von FM-Spezialisten in die Bauplanung, um betriebliche Anforderungen frühzeitig zu berücksichtigen.
Ganzheitliche Lebenszyklusbetrachtung:
Berücksichtigung von langfristigen Betriebskosten und Nachhaltigkeitsaspekten bei der Auswahl von Bau- und FM-Leistungen.
Transparente Kommunikation:
Klare und regelmäßige Abstimmung zwischen Bauunternehmen, Architekten, FM-Dienstleistern und Auftraggebern.
Technologieeinsatz:
Nutzung von Building Information Modeling (BIM) und CAFM-Systemen zur Optimierung der Datenintegration und Prozesssteuerung.
Relevante Normen und Standards
DIN EN ISO 41001: Managementsysteme im Facility Management.
DIN EN 16739: Datenmanagement im Facility Management.
DIN SPEC 91414-1: BIM-Leitfaden für FM-Dienstleistungen.
Vergabeverordnung (VgV): Richtlinien für Ausschreibungen im öffentlichen Sektor.
