Die Facility-Management-Planung (FM-Planung) ist ein essenzieller Bestandteil moderner Bau- und Immobilienprojekte. Sie verfolgt das Ziel, betriebliche Anforderungen frühzeitig in den Planungsprozess einzubinden, um die Effizienz, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus hinweg zu sichern. Die FM-Planung schafft die Grundlage für eine optimale Nutzung, Bewirtschaftung und Werterhaltung der Immobilie. Die FM-Planung ist der Schlüssel zur erfolgreichen Realisierung eines Bauprojekts, das sowohl betriebswirtschaftlichen als auch ökologischen Anforderungen gerecht wird. Sie ermöglicht eine frühzeitige Integration betrieblicher Aspekte, minimiert langfristige Kosten und schafft die Grundlage für eine nachhaltige und effiziente Gebäudebewirtschaftung.
Die FM-Planung orientiert sich an mehreren Kernzielen, die den langfristigen Erfolg eines Bauwerks gewährleisten:
Optimierung der Lebenszykluskosten (Total Cost of Ownership, TCO)
Minimierung von Bau-, Betriebs- und Wartungskosten durch frühzeitige Integration von FM-Anforderungen.
Reduktion langfristiger Kosten durch nachhaltige Materialien, energieeffiziente Technologien und präventive Wartungskonzepte.
Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung
Einbindung ökologischer Aspekte wie Energieeffizienz, Nutzung erneuerbarer Energien und Abfallmanagement.
Erfüllung von Nachhaltigkeitszertifizierungen wie DGNB, LEED oder BREEAM.
Effizienz und Nutzerorientierung
Gestaltung von Gebäuden, die eine einfache, flexible und komfortable Nutzung ermöglichen.
Sicherstellung, dass die Anforderungen der Nutzer, wie Barrierefreiheit gemäß der DIN 18040, berücksichtigt werden.
Rechtskonformität und Betriebssicherheit
Einhaltung aller relevanten Normen und Vorschriften, z. B. der DIN EN ISO 41001 für FM-Managementsysteme und der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV).
Planung von Brandschutz- und Sicherheitsmaßnahmen gemäß den geltenden gesetzlichen Anforderungen.
Zukunftssicherheit durch Digitalisierung
Integration moderner Technologien wie Building Information Modeling (BIM) und CAFM-Systeme (Computer-Aided Facility Management), um den Betrieb zu optimieren und flexibel auf Veränderungen reagieren zu können.
Aufgaben der FM-Planung
Um die genannten Ziele zu erreichen, umfasst die FM-Planung eine Vielzahl von Aufgaben, die strategisch und operativ ausgerichtet sind:
Bedarfsanalyse und Zieldefinition
Identifikation der Anforderungen aller Stakeholder (Bauherren, Betreiber, Nutzer).
Definition von Betriebs- und Nutzungskonzepten, die den spezifischen Bedürfnissen des Gebäudes und seiner späteren Nutzer gerecht werden.
Integration in die Bauplanung
Abstimmung der FM-Anforderungen mit Architekten und Bauplanern, um eine effiziente Gebäudestruktur zu schaffen.
Planung technischer Anlagen, die wartungsfreundlich und energieeffizient sind.
Sicherstellung, dass die Gebäudestruktur den Anforderungen an Betrieb, Wartung und Instandhaltung gerecht wird.
Lebenszyklusanalyse und Kostenmanagement
Durchführung von Lebenszyklusanalysen, um die langfristigen Betriebskosten zu prognostizieren und Einsparpotenziale zu identifizieren.
Entwicklung eines Kostenmodells, das Bau- und Betriebskosten miteinander in Einklang bringt.
Planung der technischen Gebäudeausrüstung (TGA)
Auswahl und Planung von Heizung, Lüftung, Klima, Beleuchtung und weiteren technischen Systemen, die den Anforderungen des späteren Betriebs entsprechen.
Sicherstellung, dass die TGA-Systeme kompatibel mit digitalen Technologien wie BIM und IoT (Internet of Things) sind.
Entwicklung von Betriebskonzepten
Erstellung von Konzepten für Wartung, Reinigung, Abfallmanagement, Energieversorgung und Sicherheit.
Planung von Service Level Agreements (SLAs) und Prozessabläufen für den Gebäudebetrieb.
Nachhaltigkeits- und Energiekonzepte
Integration von Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie der Einsatz von erneuerbaren Energien oder intelligenter Gebäudetechnik.
Planung von Maßnahmen zur Erfüllung der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der ISO 50001 (Energiemanagement).
Digitale Planung und Datenmanagement
Aufbau eines digitalen Zwillings des Gebäudes mit Hilfe von Building Information Modeling (BIM).
Implementierung eines CAFM-Systems zur effizienten Verwaltung und Überwachung von Betriebs- und Wartungsprozessen.
Qualitätssicherung und Risikomanagement
Überprüfung der Bau- und Betriebsplanung auf Einhaltung der festgelegten Standards und Vorgaben.
Identifikation und Bewertung potenzieller Risiken, z. B. steigende Betriebskosten oder unzureichende Wartungskonzepte, und Entwicklung von Strategien zur Risikominderung.
Die FM-Planung orientiert sich an internationalen und nationalen Normen, um Qualität und Compliance sicherzustellen:
DIN EN ISO 41001: Standards für Managementsysteme im Facility Management.
DIN EN 16739: Leitlinien für FM-Datenmanagement und den Austausch technischer Informationen.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Vorschriften zur Energieeffizienz und Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden.
DIN 18040: Anforderungen an Barrierefreiheit im Bauwesen.
Langfristige Kosteneffizienz
Reduzierung von Betriebskosten durch energieeffiziente Technologien und optimierte Prozesse.
Vermeidung von Nacharbeiten oder teuren Anpassungen während der Betriebsphase.
Nachhaltigkeit und Umweltfreundlichkeit
Erfüllung ökologischer Ziele und Einhaltung von Nachhaltigkeitsstandards.
Beitrag zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks und Schonung von Ressourcen.
Zukunftssicherheit und Flexibilität
Schaffung einer digitalen Infrastruktur, die Transparenz und Effizienz im Gebäudemanagement ermöglicht.
Sicherstellung, dass das Gebäude an zukünftige Anforderungen und Technologien angepasst werden kann.
Erhöhte Nutzerzufriedenheit
Berücksichtigung von Komfort, Ergonomie und Barrierefreiheit für eine optimale Nutzererfahrung.
Entwicklung von flexiblen Raumkonzepten, die sich an veränderte Anforderungen anpassen lassen.
