Strategie für die Baubegleitung
STRATEGIE FÜR BAUBEGLEITUNG
Die Strategie für Baubegleitung umfasst Zielsetzung und Nachhaltigkeit, Projekt- und FM-Organisation, Qualitätsmanagement und Konfliktmanagement, Nutzungsgerechtes Bauwerk und Building Information Modeling (BIM), Optimierung der Liegenschaft aus Sicht der Bewirtschaftung, Planung der Bewirtschaftung, Technologie und Innovation, Schulung und Weiterbildung, Partnerschaften und Zusammenarbeit, Compliance und Risikomanagement, sowie Feedback und kontinuierliche Verbesserung.
Strategie für Bauprojektunterstützung
Strategie für baubegleitendes Facility Management:
Zielsetzung und Nachhaltigkeit: Das Hauptziel besteht darin, dass alle baulichen Maßnahmen reibungslos ablaufen und hohen Qualitätsstandards entsprechen. Die Strategie verfolgt eine nachhaltige Entwicklung, die den Wert der Immobilie erhält und die Flexibilität der Nutzung sicherstellt. Dies umfasst die Optimierung der Lebenszykluskosten und des Ressourcenverbrauchs.
Projekt- und FM-Organisation: Eine effektive Projektorganisation ist entscheidend für den Erfolg der Baubegleitung. Dies beinhaltet die Einrichtung einer effizienten FM-Organisation, die die Planung, Durchführung und Überwachung aller baulichen Maßnahmen koordiniert. FM-Berater und FM-Planer kommen zum Einsatz, um sicherzustellen, dass die Gebäudeleistung den Erwartungen entspricht.
Qualitätsmanagement und Konfliktmanagement: Ein robustes Qualitätsmanagement-System wird implementiert, um sicherzustellen, dass alle baulichen Maßnahmen den hohen Qualitätsstandards entsprechen. Darüber hinaus wird ein effektives Konfliktmanagement-System eingerichtet, um mögliche Konflikte, die während des Bauprozesses auftreten können, zu bewältigen.
Nutzungsgerechtes Bauwerk und Building Information Modeling (BIM): Das Bauwerk entspricht den Bedürfnissen der Nutzer im Betrieb. Dies beinhaltet die Schaffung eines nachhaltigen Werts für den Eigentümer und die Ermittlung der Lebenszykluskosten. Darüber hinaus wird das Building Information Modeling (BIM) genutzt, um den Bauprozess zu optimieren und die Effizienz zu steigern.
Optimierung der Liegenschaft aus Sicht der Bewirtschaftung: Die Bewirtschaftung wird in die Planung einbezogen, um die Nutzungskosten zu optimieren. Dies beinhaltet die technische Betriebsführung und Instandhaltung sowie die Erstellung einer bewirtschaftungsgerechten Dokumentation.
Planung der Bewirtschaftung: Ein Konzept für die Bewirtschaftung wird entwickelt, das die Leistungsplanung und das Konzept für die Kostenverrechnung umfasst. Darüber hinaus wird der Aufbau der Bewirtschaftung und die Übernahme des Bauwerks geplant.
Technologie und Innovation: Die neuesten Technologien und Innovationen im Bereich des Facility Managements werden genutzt, um Prozesse zu verbessern und zu optimieren. Dies umfasst den Einsatz von KI-gestützten Tools zur Überwachung und Wartung von Gebäuden, IoT-Geräten zur Energieverwaltung und BIM-Software zur Verbesserung der Planung und Durchführung von Bauprojekten.
Schulung und Weiterbildung: Schulungen und Weiterbildungen sorgen dafür, dass das Team immer auf dem neuesten Stand der Technik ist und die besten Praktiken im Facility Management anwendet. Dies verbessert die Fähigkeiten und das Wissen des Teams und gewährleistet die Qualität der Dienstleistungen.
Partnerschaften und Zusammenarbeit: Aktive Partnerschaften und Zusammenarbeit mit anderen Unternehmen und Organisationen erweitern das Netzwerk und ermöglichen den Nutzen gemeinsamer Ressourcen und Fachwissen. Dies umfasst die Zusammenarbeit mit Bauunternehmen, Technologieanbietern, Beratungsfirmen und anderen relevanten Akteuren in der Branche.
Compliance und Risikomanagement: Ein robustes Compliance- und Risikomanagement-System wird implementiert, um sicherzustellen, dass alle relevanten Gesetze, Vorschriften und Normen eingehalten werden und mögliche Risiken effektiv bewältigt werden können. Dies stärkt das Vertrauen der Stakeholder und gewährleistet die Integrität des Unternehmens.
Feedback und kontinuierliche Verbesserung: Ein System zur Sammlung und Analyse von Feedback von Nutzern und anderen Stakeholdern wird eingerichtet. Dies hilft dabei, die Dienstleistungen kontinuierlich zu verbessern und besser auf die Bedürfnisse der Nutzer einzugehen.
Diese Strategie stellt sicher, dass eine motivierende Liegenschaft mit optimierten Lebenszykluskosten und höherem Nutzwert entsteht. Sie ermöglicht es, die Bedürfnisse der Eigentümer und Nutzer im Betrieb zu erfüllen
Diese Aspekte stärken die Strategie für die Baubegleitung und gewährleisten einen hohen Standard an Service und Effizienz.
Bei der Entwurfsplanung eines Großgebäudes setzen wir verschiedene Prüfverfahren ein, um sicherzustellen, dass sie den Bauqualitätsanforderungen, funktionalen Leistungsbeschreibungen, dem Bauvertrag, dem Anforderungsmanagement, den Gewerken und den t
Wir prüfen die Planungsunterlagen: Diese enthalten alle relevanten Informationen, um sicherzustellen, dass das Gebäude den Anforderungen entspricht. Durch eine gründliche Überprüfung der Pläne und Zeichnungen, insbesondere der Grundrisse, Schnitte und Fassadengestaltung, identifizieren wir potenzielle Fehler oder Mängel in der Entwurfsplanung.
Wir führen Simulationen und Modellierungen durch: Diese helfen uns, potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen. Beispielsweise führen wir Simulationen der Gebäudeenergieleistung, Strömungsanalyse, Brand- und Sicherheitsanalyse, Luftqualität oder Schallschutz durch.
Wir setzen auf Peer-Review: Bei diesem Verfahren überprüft ein unabhängiger Gutachter die Entwurfsplanung. Dies liefert uns wertvolles Feedback und hilft uns, potenzielle Mängel in der Entwurfsplanung zu erkennen.
Wir betreiben ein effektives Bauqualitätsmanagement: Dies stellt sicher, dass das Gebäude den Anforderungen entspricht. Dazu gehören regelmäßige Bauüberwachungen und Kontrollen, um sicherzustellen, dass die Arbeiten im Einklang mit den Plänen und Spezifikationen durchgeführt werden.
Wir fördern die Zusammenarbeit zwischen den Gewerken: Ein koordiniertes Vorgehen zwischen den verschiedenen Gewerken stellt sicher, dass das Gebäude den Anforderungen entspricht. Durch regelmäßige Treffen und Abstimmungen zwischen den Planern, Architekten, Ingenieuren, Bauunternehmern und Subunternehmern erkennen wir potenzielle Probleme frühzeitig und beseitigen sie.
Wir überprüfen technische Berechnungen: Diese sind ein wichtiger Bestandteil der Entwurfsplanung. Durch eine gründliche Überprüfung dieser Berechnungen, insbesondere in Bezug auf Strukturen, Elektro-, Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallationen, stellen wir sicher, dass das Gebäude den Anforderungen entspricht.
Ein Bauvertrag soll dem Facility Management ermöglichen, ein Großgebäude bestmöglich zu betreiben:
Übergabebedingungen: Der Bauvertrag soll klare Bedingungen für die Übergabe des Gebäudes an das Facility Management enthalten, einschließlich der Einhaltung von Sicherheits- und Hygienevorschriften, der Übergabe von Wartungs- und Reparaturprotokollen sowie der Überprüfung und Bestätigung aller Bauleistungen.
Wartungsbedingungen: Der Vertrag soll detaillierte Wartungsbedingungen enthalten, um sicherzustellen, dass das Gebäude während seiner gesamten Lebensdauer in einem optimalen Zustand bleibt. Dazu können Wartungsprotokolle, Serviceintervalle, Instandhaltungspläne, Wartungskosten und Verantwortlichkeiten gehören.
Energieeffizienz: Der Bauvertrag soll spezifische Anforderungen an die Energieeffizienz des Gebäudes festlegen, einschließlich der Einhaltung von Umweltstandards und der Nutzung erneuerbarer Energien.
Sicherheit und Brandschutz: Der Vertrag soll klare Vorgaben zum Brandschutz und zur Sicherheit im Gebäude enthalten, einschließlich Brandschutz- und Sicherheitsprotokollen, Überprüfungsverfahren und Notfallplänen.
Instandhaltung und Instandsetzung: Der Bauvertrag soll spezifische Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäudebestandteilen und -systemen enthalten, wie z.B. Heizungs-, Klima- und Lüftungssysteme, Sanitäreinrichtungen, Elektroinstallationen und Aufzüge.
Ausstattung: Der Vertrag soll die Ausstattung des Gebäudes, einschließlich Möbel, Beleuchtung, Vorhänge, Böden und Wände, regeln.
Dokumentation: Der Vertrag soll eine umfassende Dokumentation aller Bauleistungen enthalten, einschließlich technischer Zeichnungen, Genehmigungen, Zertifikate, Wartungsprotokolle, Reparaturen und anderen wichtigen Dokumenten.
Haftung: Der Vertrag soll die Haftungsfragen regeln, einschließlich der Verantwortung für Schäden und Unfälle, die während der Bauarbeiten und während der Betriebszeit des Gebäudes auftreten können.
Abnahme- und Garantiebedingungen: Der Bauvertrag soll spezifische Regelungen zur Abnahme des Gebäudes enthalten, einschließlich einer Garantiezeit, in der der Investor verpflichtet ist, Mängel und Fehler zu beheben.
Kosten und Zahlungen: Der Vertrag soll die Kosten und Zahlungsbedingungen klar definieren, einschließlich der Kosten für den Bau, die Ausstattung, die Wartung und Reparatur, sowie der Zahlungsfristen und -modalitäten.
Bei der Frage, ob ein Gebäude bei seiner Abnahme mangelhaft ist, kommt es darauf an, dass Bauleistungen v. a. funktionstauglich und zweckentsprechend sein müssen:
Produktionshalle: Die Produktionshalle ist das Herzstück des Industriebaus. Hier werden die Produkte hergestellt, die das Unternehmen verkauft. Die Produktionshalle muss daher funktionsfähig und zweckmäßig sein. Das bedeutet, dass sie groß genug sein muss, um die Produktionslinien und das Personal aufzunehmen, und dass sie über die notwendige Infrastruktur wie Strom, Wasser und Abwasser verfügen muss. Darüber hinaus muss sie sicher sein und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Wenn die Produktionshalle diese Anforderungen nicht erfüllt, wäre sie mangelhaft, auch wenn sie genau dem Leistungsverzeichnis entspricht.
Büros: Die Büros sind der Ort, an dem die administrativen Aufgaben des Unternehmens erledigt werden. Sie müssen daher funktionsfähig und zweckmäßig sein. Das bedeutet, dass sie über die notwendige Ausstattung wie Schreibtische, Stühle und Computer verfügen müssen und dass sie eine angemessene Temperatur und Beleuchtung haben müssen. Wenn die Büros diese Anforderungen nicht erfüllen, wären sie mangelhaft, auch wenn sie genau den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
Sanitäre Einrichtungen: Die sanitären Einrichtungen sind ein wichtiger Teil des Industriebaus. Sie müssen funktionsfähig und zweckmäßig sein. Das bedeutet, dass sie sauber sein müssen, dass sie über ausreichend Toiletten und Waschbecken verfügen müssen und dass das Wasser fließen muss. Darüber hinaus muss man in den Duschen duschen können. Wenn die sanitären Einrichtungen diese Anforderungen nicht erfüllen, wären sie mangelhaft, auch wenn sie genau dem Leistungsverzeichnis entsprechen.
Funktionsfähig und zweckmäßig
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Industriebau bei seiner Abnahme mangelhaft ist, wenn er nicht funktionsfähig und zweckmäßig ist, unabhängig davon, ob er genau dem Leistungsverzeichnis oder den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Dies ist in Übereinstimmung mit den Urteilen des BGH, die besagen, dass Bauleistungen vor allem funktionstauglich und zweckentsprechend sein müssen.
Die Übergabe eines Großgebäudes an das Facility Management stellt für uns einen wichtigen Schritt dar, der sorgfältige Planung und Durchführung erfordert:
Dokumentation und Übergabeprotokoll: Bevor das Facility Management das Gebäude übernimmt, übergeben wir alle relevanten Dokumente wie Verträge, Genehmigungen, Zeichnungen, Pläne und Berichte. Es ist uns wichtig, dass das Facility Management alle notwendigen Informationen erhält, um das Gebäude effektiv betreiben zu können. Zusätzlich erstellen wir ein Übergabeprotokoll, das den Zustand des Gebäudes und der Anlagen dokumentiert.
Schulung und Einarbeitung: Wir sorgen dafür, dass das Facility Management eine umfassende Schulung und Einarbeitung erhält, um das Gebäude und dessen Anlagen vollständig zu verstehen und zu bedienen. Wir stellen sicher, dass das Facility Management die Betriebs- und Wartungsanforderungen des Gebäudes kennt, um Probleme frühzeitig zu erkennen und zu beheben. Ein Vertreter des Facility Managements ist während der Übergabe anwesend.
Festlegung der Verantwortlichkeiten: Vor der Übernahme des Gebäudes durch das Facility Management definieren wir klar die Verantwortlichkeiten. Wir legen fest, wer für welche Bereiche des Gebäudes verantwortlich ist und wer für die Instandhaltung und Reparatur von Anlagen und Einrichtungen zuständig ist. Dies verbessert die Effizienz des Betriebs und ermöglicht eine schnelle Lösung von Problemen.
Überprüfung der Betriebsanforderungen: Vor der Übergabe an das Facility Management führen wir eine Überprüfung der Betriebsanforderungen durch. Wir überprüfen, ob das Gebäude und seine Anlagen den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und ob alle notwendigen Zertifizierungen und Genehmigungen vorhanden sind. Wir überprüfen auch, ob das Gebäude und seine Anlagen den Umweltstandards entsprechen und ob es Möglichkeiten gibt, die Betriebskosten zu senken.
Festlegung von Leistungsindikatoren: Wir definieren Leistungsindikatoren, um die Effektivität des Facility Managements zu messen. Kennzahlen wie Verfügbarkeit von Anlagen, Anzahl der ausgeführten Reparaturen und Durchschnittszeit bis zur Behebung von Problemen werden herangezogen. Diese Kennzahlen helfen uns, die Leistung des Facility Managements zu verbessern und den Betrieb des Gebäudes effizienter zu gestalten.