Struktur Betriebsführungskonzept
Ein strukturiertes Betriebsführungskonzept ist ein entscheidender Faktor für langfristigen Unternehmenserfolg.
Die Entwicklung eines optimalen Betriebsführungskonzepts erfordert die Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie die Unternehmensstrategie, die Kundenbedürfnisse und die Mitarbeiterkompetenzen. Eine effiziente Prozessgestaltung innerhalb des Unternehmens trägt dazu bei, Ressourcen zu sparen und die Produktivität zu steigern.
Struktur- und Betriebsführungskonzept in der Baubranche
Vorgehen
Ein strukturiertes und Betriebsführungskonzept ist in der Baubranche von großer Bedeutung. Es dient als Leitfaden zur Optimierung von Prozessen und zur Erreichung von Zielen.
Um von Beginn an die Voraussetzungen für ein optimiertes Bauwerk zu schaffen, identifiziert man bereits bei der Projektdefinition die für die Bewirtschaftung relevanten Aspekte. Anhand der im ersten Schritt durch die Planung erarbeiteten Lösungsansätze beurteilt man die Machbarkeit des Projekts. Hier bringt der FM-Planer die Sicht Bewirtschaftung ein. Danach gilt es, verschiedene Projektvorschläge ausarbeiten zu lassen und daraus den besten auszuwählen. Der FM-Planer überprüft und bewertet dabei die Erfüllung der bewirtschaftungsrelevanten Aspekte.
Für die Optimierung des Bauprojekts aus der Sicht Bewirtschaftung ergeben sich während der Phase Vorstudie» folgende Schritte:
Analysieren der Grundlagen und Vorgaben aus der strategischen Planung
Übernehmen der betriebsrelevanten Aspekte aus den ersten Überlegungen zu den Leistungserstellungsprozessen in der Bewirtschaftung
Definieren der betriebsrelevanten Anforderungen und Festlegen der Zielwerte
Beurteilen der Machbarkeit aus der Sicht Bewirtschaftung auf Basis der Lösungsansätze
Einbringen der Anforderungen und Kriterien aus der Sicht Bewirtschaftung ins Programm des Auswahlverfahrens
Beurteilen der Projektvorschläge aus der Sicht Bewirtschaftung
Formulieren von Optimierungsmassnahmen aus der Sicht Bewirtschaftung für die Projektvorschläge
Der FM-Planer stellt sicher, dass der Auftraggeber bei der Auswahl des Projektvorschlags die notwendigen Erkenntnisse bezüglich Tauglichkeit der Bewirtschaftung hat. Der Auftraggeber stützt dadurch seinen Entscheid breiter ab und hat Gewähr, in der Bewirtschaftung in der Regel keine großen Überraschungen in Kauf nehmen zu müssen.
Als Grundlage für das Projekt erstellt man am Anfang der Vorstudien das Projektpflichtenheft. Im Projektpflichtenheft hält man die Anforderungen an das zu realisierende Bauprojekt fest. Der Fokus der Anforderungen liegt auf der Erfüllung der Bedürfnisse des Eigentümers und des Nutzers oder Mieters.
Als Basis für die Definition der bewirtschaftungsrelevanten Anforderungen dienen die ersten Überlegungen, die zur Bewirtschaftungsplanung gemacht werden, und die in der ersten Fassung des Betriebsführungskonzepts dokumentiert sind.
Themenbereiche für Anforderungen können zum Beispiel sein:
Anlieferung und Logistik
Erschliessung, Ein- und Ausgänge, Besucher-/Nutzerführung (Empfang, Schliessmanagement und Safety und Security)
Entsorgung
Durchfahrtshöhen und -breiten
interne Warenlogistik
betriebsrelevante Infrastruktur und Räume
Zugänglichkeit und Erreichbarkeit der zu bewirtschaftenden Anlagen und Bauteile (Wartung und Reinigung und Pflege)
Bei den übrigen Anforderungen eignet sich die Definition eines Zielwerts oder einer Bandbreite, wie zum Beispiel:
Je nach Objektgrösse zentrale oder dezentrale Betriebsräume
Technikräume zentral und zusammenhängend
Fassadenmaterial, welches keiner regelmässigen Reinigung bedarf
Alle Räume mit Tageslicht
Sanitärflächen auf das Notwendigste reduzieren
Auf instandhaltungsintensive Konstruktionen und technische Anlagen innen und aussen (z.B. Flachdach, komplexe Tragwerke) verzichten bzw. den Anteil möglichst gering halten
A/EBF-Verhältnis von unter 1,0
A/V (Hüllfläche/Volumen) sollte mindestens einen Wert von 0,25 bis 0,40 errei¬chen. Sehr gut ist ein Wert unter 0,25
Das Verhältnis von NF/GF sollte über 85% liegen
Die abgeleiteten Anforderungen werden nach Wichtigkeit eingestuft. Für nicht erfüllte Anforderungen, ohne die eine Bewirtschaftung unmöglich wäre, sind verbindliche Maximal- oder Minimalwerte definiert. So zum Beispiel für Durchfahrtshöhen und -breiten in Erschließungsachsen oder bezüglich Erschließung der Stockwerke mit Aufzügen.