Alternative Vergabestrategien im Facility Management
Die Auswahl der richtigen Vergabestrategie ist ein entscheidender Faktor für den Erfolg eines Bau- oder Facility-Management-Projekts. Neben der klassischen Einzelvergabe, bei der jede Leistung separat ausgeschrieben wird, gewinnen alternative Vergabestrategien zunehmend an Bedeutung. Diese Ansätze bieten flexible Möglichkeiten, Kosten zu senken, Risiken zu minimieren und die Qualität der Leistungen zu optimieren. Alternative Vergabestrategien bieten flexible und innovative Möglichkeiten, Bau- und FM-Projekte effizient und nachhaltig umzusetzen. Sie ermöglichen eine bessere Integration von Bau- und Betriebsanforderungen, senken langfristige Kosten und fördern die Zusammenarbeit zwischen den Akteuren.
Klassische Einzelvergabe vs. Alternative Vergabestrategien
In der klassischen Einzelvergabe wird jede Bau- oder FM-Leistung separat ausgeschrieben, was eine hohe Kontrolle ermöglicht, jedoch oft mit einem hohen Koordinationsaufwand einhergeht. Alternative Vergabestrategien bieten hingegen innovative Ansätze, die auf einer integrativen, partnerschaftlichen oder gebündelten Vergabe basieren. Diese Strategien zielen darauf ab, Effizienz, Transparenz und Wirtschaftlichkeit zu fördern.
Generalunternehmer- oder Generalübernehmermodell
Beim Generalunternehmermodell (GU) wird die komplette Bauleistung an einen einzigen Anbieter vergeben, der für die Umsetzung der Arbeiten verantwortlich ist. Das Generalübernehmermodell (GÜ) umfasst zusätzlich Planungsleistungen.
Vorteile:
Reduzierter Koordinationsaufwand, da der GU/GÜ alle Leistungen aus einer Hand erbringt.
Hohe Verlässlichkeit bei Terminen und Kosten durch klar geregelte Verantwortlichkeiten.
Weniger Schnittstellenprobleme zwischen Bau und Betrieb.
Nachteile:
Abhängigkeit von einem einzigen Anbieter, was bei Problemen Risiken birgt.
Geringere Einflussmöglichkeit des Bauherrn auf die Auswahl einzelner Subunternehmer.
Anwendung im FM-Kontext:
Ideal für Projekte, bei denen eine schnelle Umsetzung und ein geringer Koordinationsaufwand im Vordergrund stehen.
Totalunternehmermodell
Das Totalunternehmermodell (TU) geht über das Generalunternehmermodell hinaus, da der Totalunternehmer sowohl für die Planung als auch für die Ausführung verantwortlich ist.
Vorteile:
Vollständige Integration von Planung und Bau ermöglicht eine effiziente Abstimmung der Leistungen.
Kosten- und Terminsicherheit durch klare Vertragsstrukturen.
Frühzeitige Berücksichtigung von Betriebsanforderung
Nachteile:
Begrenzte Einflussnahme auf Planungsdetails durch den Bauherrn.
Höhere Abhängigkeit vom Totalunternehmer.
Anwendung im FM-Kontext:
Besonders geeignet für komplexe Projekte, bei denen eine enge Verzahnung von Planung, Bau und Betrieb erforderlich ist.
Parallele Vergabe von Bau- und FM-Leistungen
Die parallele Vergabe kombiniert die Ausschreibung von Bauleistungen mit den Anforderungen an den späteren Betrieb. FM-Dienstleister werden frühzeitig in den Planungs- und Bauprozess eingebunden, um Schnittstellenprobleme zu vermeiden.
Vorteile:
Optimierung der Lebenszykluskosten durch frühzeitige Abstimmung zwischen Bau und Betrieb.
Reduzierung von Nacharbeiten durch Integration von Betriebsanforderungen in die Bauplanung.
Bessere Vertragskonditionen durch gebündelte Ausschreibungen.
Nachteile:
Höherer Planungsaufwand in der Ausschreibungsphase.
Erfordert eine enge Koordination zwischen Bau- und FM-Dienstleistern.
Anwendung im FM-Kontext:
Ideal für Projekte, bei denen langfristige Betriebskosten und Nachhaltigkeit eine zentrale Rolle spielen.
Partnerschaftliche Vergabemodelle (Partnering)
Bei partnerschaftlichen Vergabemodellen arbeiten Bauherr, Planer, Bauunternehmen und FM-Dienstleister eng zusammen. Ziel ist es, durch Kooperation und gemeinsame Verantwortung optimale Projektergebnisse zu erzielen.
Vorteile:
Förderung von Vertrauen und Transparenz zwischen allen Beteiligten.
Flexibilität bei der Anpassung von Leistungen während des Projekts.
Gemeinsame Nutzung von Einsparpotenzialen.
Nachteile:
Erhöhter Aufwand bei der Vertragsgestaltung.
Erfordert eine hohe Kooperationsbereitschaft aller Akteure.
Anwendung im FM-Kontext:
Geeignet für Projekte mit komplexen Anforderungen, bei denen eine enge Zusammenarbeit notwendig ist.
Integrierte Projektabwicklung (IPA)
Die Integrierte Projektabwicklung (IPA) ist ein innovatives Modell, bei dem alle Projektbeteiligten in einem gemeinsamen Vertrag gebündelt sind. Risiken, Gewinne und Verluste werden geteilt, um ein gemeinsames Ziel zu verfolgen.
Vorteile:
Maximale Integration und Zusammenarbeit aller Akteure.
Förderung von Innovation und Qualität durch gemeinsame Verantwortung.
Reduzierung von Konflikten durch geteilte Interessen.
Nachteile:
Hoher organisatorischer Aufwand bei der Einführung.
Erfordert eine Kultur der Zusammenarbeit und Vertrauen zwischen den Beteiligten.
Anwendung im FM-Kontext:
Besonders geeignet für Großprojekte, die hohe Anforderungen an Integration und Nachhaltigkeit stellen.
Funktionsorientierte Ausschreibung
Bei der funktionsorientierten Ausschreibung werden nicht die spezifischen Leistungen, sondern die gewünschten Ergebnisse und Funktionen definiert. Die Anbieter können eigene Lösungen entwickeln, um die Anforderungen zu erfüllen.
Vorteile:
Förderung von Innovation und individuellen Lösungen.
Flexibilität bei der Auswahl der Methoden und Technologien.
Effiziente Nutzung von Ressourcen durch zielorientierte Planung.
Nachteile:
Höherer Aufwand bei der Definition der Anforderungen.
Abhängigkeit von der Kompetenz der Anbieter.
Anwendung im FM-Kontext:
Geeignet für Projekte, die von innovativen Lösungen profitieren, z. B. im Bereich Energieeffizienz oder Digitalisierung.
Die Wahl der richtigen Vergabestrategie hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Projektkomplexität: Je höher die Komplexität, desto eher empfiehlt sich ein integrierter Ansatz wie IPA oder Partnering.
Zeithorizont: Für Projekte mit kurzen Zeitplänen sind GU/TU-Modelle effizienter.
Budget und Lebenszykluskosten: Parallele Vergaben und funktionsorientierte Ausschreibungen fördern die Optimierung der langfristigen Kosten.
Kooperationskultur: Partnerschaftliche Modelle erfordern eine hohe Bereitschaft zur Zusammenarbeit.
