Planungs- und baubegleitendes Facility Management benötigt ein gemeinsames Verständnis davon, was das Bauprojekt am Ende leisten soll. Das Projektziel darf sich deshalb nicht auf Termine, Investitionsbudget und bauliche Fertigstellung beschränken. Entscheidend ist, ob ein Gebäude entsteht, das seine vorgesehene Nutzung unterstützt und anschließend sicher, wirtschaftlich und zuverlässig betrieben werden kann.
Das Gesamtverständnis verbindet dabei mehrere Perspektiven:
Bauprojekte sind von unterschiedlichen Interessen geprägt. Architektur strebt möglicherweise besondere gestalterische Qualität an, Nutzer erwarten Komfort und Flexibilität, Projektverantwortliche achten auf Investitionskosten und Termine, während der spätere Betreiber Wartbarkeit, Verfügbarkeit und geringe Betriebskosten benötigt.
Das pbFM macht solche Zielkonflikte frühzeitig sichtbar und unterstützt eine ausgewogene Entscheidung.
Eine technisch aufwendige Lösung kann beispielsweise hohe gestalterische Qualität ermöglichen, gleichzeitig aber Wartungsaufwand und Störungsanfälligkeit erhöhen. Umgekehrt darf eine reine Kostenoptimierung nicht dazu führen, dass notwendige Funktionen oder die langfristige Nutzungsqualität beeinträchtigt werden.
Erfolg aus Sicht des späteren Betriebs definieren
Ein Projekt ist aus FM-Sicht nicht bereits erfolgreich, wenn das Gebäude formell abgenommen wurde.
Zum Projektziel gehören deshalb auch:
funktionsfähige technische Anlagen,
vollständige und geprüfte Dokumentation,
betriebsbereite CAFM- und Informationsstrukturen,
definierte Betreiberorganisation,
beauftragte Facility Services,
geschulte Betriebsmitarbeiter,
geklärte Verantwortlichkeiten und
kontrollierte Übergabe in den Regelbetrieb.
Betriebsbereitschaft wird damit zu einem eigenständigen Projektergebnis.
Gemeinsames Zielbild schaffen
Zu Projektbeginn sollten Auftraggeber, Nutzer, Planung, Projektsteuerung und Facility Management ein gemeinsames Zielbild entwickeln.
Dieses beantwortet beispielsweise:
Welche Geschäftsprozesse unterstützt das Gebäude? Welche Nutzeranforderungen sind wesentlich? Welche Betriebsqualität wird erwartet? Welche technischen Funktionen sind kritisch? Welche Nachhaltigkeits- und Wirtschaftlichkeitsziele gelten?
Aus diesem Zielbild werden später konkrete Nutzer-, Betreiber- und Planungsanforderungen abgeleitet.
Entscheidungen am Gesamtziel ausrichten
Während Planung und Bau entstehen laufend Änderungen und Variantenentscheidungen. Ein belastbares Gesamtverständnis schafft dafür einen gemeinsamen Bewertungsmaßstab.
Jede wesentliche Entscheidung sollte daraufhin geprüft werden, wie sie sich auf Nutzung, Investition, Betrieb, Lebenszykluskosten, Nachhaltigkeit und Betriebsbereitschaft auswirkt.
So verhindert pbFM eine isolierte Optimierung einzelner Gewerke oder Projektziele.
Das Ergebnis ist ein Gebäude, bei dem Planungsqualität und Betriebsqualität zusammengehören. Projektziel ist nicht allein die Fertigstellung eines Bauwerks, sondern die Übergabe einer funktionsfähigen, nutzbaren und dauerhaft betreibbaren Immobilie.
