Bauqualitätsanforderungen

Bauqualitätsanforderungen dürfen nicht als Sammlung einzelner technischer Wünsche entstehen. Sie müssen aus einem abgestimmten Zielsystem abgeleitet werden. Dieses Zielsystem verbindet die strategischen Ziele des Bauherrn mit den Anforderungen von Nutzern, Betreiberorganisation, Eigentümer, Asset Management und weiteren Stakeholdern.

A["Unternehmens- und Nutzungsziele"] --> B["Betriebs- und Schutzziele"]

B --> C["Betriebskonzepte und Teilkonzepte"]

C --> D["Bauqualitätsanforderungen"]

D --> E["Planung und Ausschreibung"]

E --> F["Ausführung und Inbetriebnahme"]

F --> G["Nachweis der Betriebsfähigkeit"]

Beispielsweise kann aus dem Unternehmensziel einer hohen Produktionsverfügbarkeit das Betriebsziel einer unterbrechungsarmen Medienversorgung entstehen. Daraus werden Anforderungen an Redundanz, Umschaltmöglichkeiten, Ersatzversorgung, Überwachung, Störungsmeldung und Instandhaltung abgeleitet.

Aus dem Ziel einer flexiblen Flächennutzung können Anforderungen an Tragstruktur, Raster, technische Erschließung, Trennwände, Installationszonen, Brandschutz, Beleuchtung, Raumautomation und Datenversorgung entstehen.

Jede wesentliche Bauqualitätsanforderung sollte daher auf ein übergeordnetes Ziel zurückgeführt werden können. So wird verhindert, dass Anforderungen willkürlich wirken oder unter Kosten- und Termindruck ohne Bewertung ihres eigentlichen Zwecks gestrichen werden.

Funktionale Anforderungen beschreiben, was ein Gebäude, ein Bereich oder eine Anlage leisten muss. Sie vermeiden eine zu frühe Festlegung auf bestimmte Produkte oder technische Lösungen.

• erforderliche Kapazitäten und Leistungsreserven,

• Verfügbarkeiten und Wiederherstellungszeiten,

• notwendige Raum- und Funktionszusammenhänge,

• zulässige Temperatur-, Feuchte- oder Schallbereiche,

• Trennung oder Verbindung von Personen-, Material- und Warenströmen,

• Aufrechterhaltung kritischer Funktionen bei Ausfällen,

• Erweiterbarkeit und Umnutzungsfähigkeit,

• barrierearme oder barrierefreie Nutzung,

• Reinigbarkeit und hygienische Eignung.

Funktionale Anforderungen lassen den Planungsbeteiligten grundsätzlich Spielraum bei der Lösungsentwicklung. Dieser Spielraum ist wertvoll, wenn zugleich klare Qualitäts-, Leistungs- und Nachweiskriterien vorgegeben werden.

Ein wesentlicher Beitrag des pbFM besteht darin, die spätere Bedienung, Inspektion, Wartung und Instandsetzung bereits bei der Planung zu berücksichtigen.

• sichere und dauerhafte Zugänglichkeit,

• ausreichende Bedien- und Bewegungsflächen,

• ergonomische Arbeitsbedingungen,

• Revisionsöffnungen und Wartungswege,

• Transport- und Austauschmöglichkeiten,

• Demontageflächen für Großkomponenten,

• geeignete Hebe- und Anschlagmöglichkeiten,

• Beleuchtung und Stromversorgung an Arbeitsstellen,

• Absperr-, Entleerungs- und Trennmöglichkeiten,

• Austausch von Verschleißteilen ohne umfangreiche Betriebsunterbrechungen,

• Vermeidung unnötiger Sonderwerkzeuge,

• Standardisierung von Komponenten,

• Verfügbarkeit von Ersatzteilen und qualifizierten Serviceunternehmen.

Diese Anforderungen müssen räumlich und technisch konkretisiert werden. Die bloße Forderung nach „Wartungsfreundlichkeit“ ist nicht ausreichend, wenn keine prüfbaren Kriterien festgelegt werden.

Das Gebäude muss so gestaltet sein, dass Betreiberpflichten wirksam organisiert und erfüllt werden können. Dazu zählen nicht nur gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen, sondern auch Kontrollen, Unterweisungen, Freigaben, Dokumentationen und Maßnahmen zur Gefahrenabwehr.

• sichere Durchführung wiederkehrender Prüfungen,

• klare Anlagen- und Verantwortungsgrenzen,

• eindeutige Kennzeichnung sicherheitsrelevanter Einrichtungen,

• sichere Abschaltung und Freischaltung,

• Zugangsregelungen für berechtigte Personen,

• Vermeidung nicht einsehbarer Gefahrenstellen,

• Unterstützung von Notfall- und Räumungsprozessen,

• sichere Erreichbarkeit von Absperr- und Bedieneinrichtungen,

• Erfassung und Meldung kritischer Betriebszustände,

• vollständige Übergabe prüfpflichtiger Anlagen und Nachweise.

Eine technisch installierte Sicherheitseinrichtung entfaltet ihren Wert erst dann, wenn sie im Regel-, Störungs- und Notbetrieb eindeutig bedienbar und in die Betreiberorganisation eingebunden ist.

Die Qualität eines Gebäudes wird wesentlich durch seine Nutzer erlebt. Orientierung, Komfort, Erreichbarkeit, Aufenthaltsqualität, Akustik, Licht, Klima, Sauberkeit und Verständlichkeit beeinflussen, ob ein Gebäude seinen Zweck tatsächlich erfüllt.

• Zugang und Ankunft,

• Orientierung und Wegeführung,

• Arbeits-, Aufenthalts- und Veranstaltungsbereiche,

• Sanitär- und Umkleideräume,

• Aufzüge und Treppenräume,

• Raumklima und Beleuchtung,

• digitale Bedien- und Buchungssysteme,

• Störungsmeldung und Servicekommunikation,

• Sicherheitssituationen und Evakuierung,

• Barrierefreiheit und besondere Unterstützungsbedarfe.

Nutzeranforderungen müssen rechtzeitig erfasst werden. Werden sie erst nach Abschluss der Planung eingebracht, sind Anpassungen häufig nur noch durch Zusatzkosten oder Kompromisse möglich.

Gebäude werden während ihres Lebenszyklus regelmäßig verändert. Nutzungen, Organisationsstrukturen, Arbeitsformen und technische Anforderungen entwickeln sich weiter. Eine ausschließlich für den ersten Nutzungszustand optimierte Immobilie kann deshalb frühzeitig an funktionale oder wirtschaftliche Grenzen gelangen.

• neutrale und teilbare Flächenstrukturen,

• anpassbare Installations- und Erschließungssysteme,

• ausreichende Reserven an relevanten Stellen,

• zugängliche Installationszonen,

• modulare technische Komponenten,

• nachrüstbare Mess-, Steuerungs- und Kommunikationssysteme,

• offene oder standardisierte Schnittstellen,

• reversible Ausbaukonstruktionen,

• Trennung langlebiger und kurzlebiger Gebäudebestandteile,

• Möglichkeiten zur abschnittsweisen Anpassung im laufenden Betrieb.

Open Design bedeutet dabei nicht, alle denkbaren zukünftigen Anforderungen vollständig vorwegzunehmen. Es bedeutet, unnötige Festlegungen und Abhängigkeiten zu vermeiden und wirtschaftlich sinnvolle Veränderungsmöglichkeiten offenzuhalten.

Nachhaltige Bauqualität ist mehr als die Erfüllung energetischer Mindestanforderungen. Sie umfasst die eingesetzten Ressourcen, die Herstellung, den Betrieb, die Anpassungsfähigkeit und den späteren Rückbau.

• Vermeidung unnötiger Flächen und Baumassen,

• materialeffiziente Trag- und Ausbaukonstruktionen,

• Reduzierung emissionsintensiver Baustoffe,

• Wiederverwendung vorhandener Bauteile,

• trennbare und recyclingfähige Konstruktionen,

• Energieeffizienz und Eigenenergieerzeugung,

• regenerative Energieversorgung,

• Mess- und Monitoringfähigkeit,

• Wasser- und Medienverbrauch,

• Dauerhaftigkeit und Reparierbarkeit,

• Vermeidung von Schadstoffen,

• Begrünung, Mikroklima und Regenwassermanagement,

• spätere Rückbau- und Verwertungsmöglichkeiten.

Bei einem Plusenergieansatz reicht es beispielsweise nicht aus, nur die rechnerische Jahresbilanz zu betrachten. Auch reale Nutzungsprofile, Regelungsstrategien, Speichermöglichkeiten, Spitzenlasten, Anlagenverfügbarkeit, Wartungsaufwand und kontinuierliches Energiemonitoring sind zu berücksichtigen.

Digitale Bauqualität zeigt sich nicht an der Anzahl installierter Systeme, sondern an deren betrieblichem Nutzen. Das pbFM muss daher frühzeitig definieren, welche Daten der Betreiber benötigt und wie diese erzeugt, geprüft und übergeben werden.

• einheitliche Anlagen- und Raumkennzeichnung,

• Datenstruktur und Datenqualität,

• erforderliche Attribute und Dokumenttypen,

• offene und dokumentierte Schnittstellen,

• Datenpunkte der Gebäudeautomation,

• Mess- und Zählerkonzept,

• Alarm-, Meldungs- und Priorisierungssystem,

• Übergabe an CAFM- oder andere Betriebssysteme,

• IT- und Informationssicherheit,

• Zugriffs- und Berechtigungskonzepte,

• Pflegeverantwortung und Fortschreibung,

• maschinenlesbare Datenformate,

• Übereinstimmung zwischen digitalem Modell, Dokumentation und gebautem Zustand.

Die Dokumentation ist keine Restleistung am Projektende. Ihre Struktur und Qualität müssen vor Ausschreibung und Vergabe festgelegt werden. Anderenfalls erhält der Betreiber zwar große Datenmengen, aber nicht zwingend eine verlässliche Arbeitsgrundlage.

Eine Bauqualitätsanforderung ist nur dann steuerungsfähig, wenn ihre Erfüllung nachgewiesen werden kann. Formulierungen wie „hochwertig“, „zukunftssicher“, „nachhaltig“, „wartungsarm“ oder „leicht zugänglich“ reichen allein nicht aus.

Statt „Die Anlage muss gut zugänglich sein“ sollte beispielsweise beschrieben werden, welche Komponenten erreichbar sein müssen, welche Bedien- und Bewegungsflächen benötigt werden, ob eine Demontage ohne Ausbau fremder Anlagen möglich sein muss und wie die Zugänglichkeit geprüft wird.

Nicht jede qualitative Anforderung lässt sich vollständig in Zahlen ausdrücken. Auch dann muss ein nachvollziehbares Prüfverfahren festgelegt werden, etwa eine Planprüfung, Bemusterung, Simulation, Begehung, Funktionsprüfung oder Freigabe durch ein zuständiges Gremium.

Bauqualitätsanforderungen entfalten nur dann Wirkung, wenn sie in die Planungs- und Vertragsgrundlagen überführt werden. Ein lediglich im pbFM-Handbuch dokumentierter Anspruch kann gegenüber Planern und ausführenden Unternehmen wirkungslos bleiben, wenn er nicht Bestandteil ihrer geschuldeten Leistung ist.

• Bedarfsplanung und Projektziele,

• Planerverträge und Leistungsbilder,

• Raum- und Funktionsprogramme,

• Betriebskonzepte und Teilkonzepte,

• funktionale Leistungsbeschreibungen,

• technische Vorbemerkungen,

• Leistungsverzeichnisse,

• Bemusterungs- und Freigabeprozesse,

• Werk- und Montageplanung,

• Prüf- und Inbetriebnahmepläne,

• Dokumentationsrichtlinien,

• Abnahme- und Übernahmekriterien.

Dabei ist zu prüfen, ob eine Anforderung lediglich als Information, als Planungsgrundlage oder als verbindlich geschuldete Leistung formuliert wurde. Unklare Verbindlichkeit führt häufig dazu, dass betriebliche Anforderungen im Projektverlauf als nicht beauftragte Zusatzleistung behandelt werden.

Die Erfüllung der Bauqualitätsanforderungen muss über den gesamten Projektverlauf kontrolliert werden. Eine Prüfung erst bei der Abnahme kommt zu spät, wenn Abweichungen bereits eingebaut oder nur noch mit unverhältnismäßigem Aufwand korrigierbar sind.

• Prüfung der Bedarfs- und Zieldefinition,

• Freigabe der Betriebskonzepte,

• Prüfung von Vor- und Entwurfsplanung,

• Prüfung der Genehmigungs- und Ausführungsplanung,

• Freigabe der Ausschreibungsunterlagen,

• Bewertung von Angeboten und Alternativvorschlägen,

• Prüfung von Werkstatt- und Montageplanungen,

• Bemusterung und Freigabe wesentlicher Komponenten,

• baubegleitende Qualitätskontrollen,

• Funktions- und Integrationstests,

• Prüfung der Bestandsdokumentation,

• Abnahme und betriebliche Übernahme,

• Probebetrieb und Nachkontrolle im realen Betrieb.

Für kritische Anforderungen sollten sogenannte Hold Points vorgesehen werden. Der nächste Arbeitsschritt darf dann erst erfolgen, wenn der erforderliche Nachweis vorliegt und freigegeben wurde. Das gilt insbesondere für später verdeckte Bauteile, schwer veränderbare Systementscheidungen und sicherheits- oder verfügbarkeitsrelevante Funktionen.

Bauqualitätsanforderungen stehen regelmäßig im Spannungsfeld von Kosten, Terminen, Gestaltung, Technik, Nachhaltigkeit und Betrieb. Zielkonflikte sind deshalb kein Zeichen einer fehlerhaften Planung, sondern ein normaler Bestandteil anspruchsvoller Bauvorhaben.

• betroffene Ziele benennen,

• Ursache des Konflikts beschreiben,

• Varianten entwickeln,

• Investitions- und Lebenszyklusfolgen bewerten,

• Risiken und Nutzerwirkungen darstellen,

• Schnittstellen zu anderen Anforderungen prüfen,

• Empfehlung des pbFM dokumentieren,

• Entscheidung durch die zuständige Stelle herbeiführen,

• gegebenenfalls Kompensationsmaßnahmen festlegen.

Eine Kostenreduzierung kann sachgerecht sein. Sie darf aber nicht dadurch erreicht werden, dass eine Bauqualitätsanforderung informell gestrichen oder als entbehrlicher Betreiberwunsch umgedeutet wird. Der Bauherr muss erkennen können, welche Qualität aufgegeben wird und welche langfristigen Folgen damit verbunden sind.

Bauqualitätsanforderungen werden zu Projektbeginn festgelegt, müssen aber mit zunehmender Planungstiefe fortgeschrieben werden. Das bedeutet nicht, das Qualitätsziel bei jedem Widerstand neu zu verhandeln. Die Fortschreibung dient der Konkretisierung, nicht der schleichenden Aushöhlung.

• bisherige Anforderung,

• vorgeschlagene Änderung,

• Anlass und Urheber,

• betroffene Betriebs- und Schutzziele,

• Kosten- und Terminwirkung,

• Auswirkungen auf Nutzung und Betrieb,

• Lebenszyklusfolgen,

• mögliche Kompensationsmaßnahmen,

• verbleibendes Restrisiko,

• Entscheidung und Freigabe.

Ein zentrales Anforderungsregister schafft die notwendige Nachvollziehbarkeit. Es begleitet jede Anforderung von ihrem Ursprung über Planung, Ausschreibung und Ausführung bis zum abschließenden Nachweis.

Beim Neubau können Qualitätsanforderungen frühzeitig in das Gesamtsystem integriert werden. Flächen, Strukturen, Technik, Daten und Betrieb lassen sich grundsätzlich gemeinsam entwickeln. Die größte Wirkung entsteht deshalb in der Bedarfs- und frühen Planungsphase.

Im Bestandsbau müssen Bauqualitätsanforderungen zusätzlich die tatsächlichen Bedingungen des vorhandenen Gebäudes berücksichtigen

• Zustand und Restnutzungsdauer vorhandener Bauteile,

• Kompatibilität zwischen Alt- und Neusystemen,

• Aufrechterhaltung des laufenden Betriebs,

• Interims- und Ersatzversorgung,

• abschnittsweise Umsetzung,

• vorhandene Schadstoffe und verborgene Risiken,

• eingeschränkte Platz- und Zugangsverhältnisse,

• Migration von Daten und Dokumentationen,

• Bestands-, Übergangs- und Zielzustand.

Im Bestand kann nicht jede Neubauqualität wirtschaftlich oder technisch erreicht werden. Umso wichtiger ist eine klare Festlegung, welche Anforderungen unverzichtbar, welche kompensierbar und welche unter bewusster Risikoübernahme reduzierbar sind.

• einem gemeinsamen Qualitätsverständnis,

• der Ausrichtung des Bauwerks am tatsächlichen Nutzen,

• der frühzeitigen Berücksichtigung des späteren Betriebs,

• der besseren Vergleichbarkeit von Planungsvarianten,

• der Reduzierung von Fehlplanung und Nachträgen,

• der Sicherung von Wartungs- und Bedienfreundlichkeit,

• der verbesserten Ausschreibungs- und Vertragsqualität,

• der transparenten Behandlung von Zielkonflikten,

• der Abwehr kurzfristiger Qualitätsreduzierungen,

• der messbaren Prüfung von Planung und Ausführung,

• geringeren Betriebs- und Lebenszykluskosten,

• höherer Nutzerakzeptanz und Anpassungsfähigkeit,

• einer geordneten Inbetriebnahme und Betriebsaufnahme.

Bauqualitätsanforderungen machen aus strategischen Zielen, Nutzererwartungen und betrieblichen Erfordernissen konkrete Vorgaben für Planung und Bau. Im pbFM-Handbuch bilden sie das verbindliche Bindeglied zwischen dem gewünschten Sollbetrieb und dem herzustellenden Gebäude.

Ihre Qualität hängt nicht von der Anzahl einzelner Anforderungen ab, sondern von deren Herleitung, Klarheit, Prüfbarkeit und konsequenter Verankerung in Planung, Ausschreibung, Ausführung und Inbetriebnahme. Ein Gebäude erreicht die erforderliche Bauqualität nicht allein dadurch, dass es formal mangelfrei abgenommen werden kann. Es muss seinen vorgesehenen Nutzen erfüllen, beherrschbar betrieben werden können und über den Lebenszyklus anpassungsfähig, wirtschaftlich und werthaltig bleiben.

Das pbFM sorgt dafür, dass diese Qualität nicht erst nach Fertigstellung beurteilt, sondern von Projektbeginn an geplant, vereinbart, nachgewiesen und geschützt wird.