Betriebskostensimulation im planungs- und baubegleitenden Facility Management
Die Betriebskostensimulation macht die wirtschaftlichen Folgen von Planungsentscheidungen sichtbar, bevor das Gebäude in Betrieb geht. Sie ergänzt die Investitionskostenbetrachtung um die Frage, welche laufenden Aufwendungen aus Flächen, Technik, Nutzung und gewählten Betriebsmodellen voraussichtlich entstehen.
Damit wird sie zu einem wichtigen Steuerungsinstrument des planungs- und baubegleitenden Facility Managements.
Lebenszyklus- und Betriebskosten zuverlässig prognostizieren
Zu Beginn eines Projektes stehen häufig nur Flächen, Nutzungen und erste technische Konzepte fest. Eine Betriebskostenprognose arbeitet deshalb zunächst mit Benchmarks und plausiblen Annahmen.
Mit zunehmendem Planungsfortschritt werden diese durch projektspezifische Daten ersetzt:
Die Prognose wird dadurch von Planungsphase zu Planungsphase belastbarer. Annahmen und Genauigkeitsgrad sollten jeweils transparent dokumentiert werden.
Eine Betriebskostensimulation kann insbesondere berücksichtigen:
Energie und Medien,
technische Instandhaltung,
Prüfungen und Betreiberleistungen,
Reinigung,
Sicherheits- und Empfangsdienste,
Außenanlagen und Winterdienst,
Entsorgung,
Flächenmanagement,
CAFM- und Betriebssysteme sowie
erforderliche Eigen- und Fremdleistungen.
Entscheidend ist eine nachvollziehbare Mengen- und Kostentreiberlogik. Quadratmeter allein erklären beispielsweise weder den Wartungsaufwand komplexer technischer Anlagen noch den Personalbedarf eines bestimmten Betriebsmodells.
Planungsvarianten wirtschaftlich vergleichen
Der besondere Nutzen entsteht durch Szenarien. Unterschiedliche technische und organisatorische Varianten können nicht nur anhand ihrer Investitionskosten, sondern hinsichtlich ihrer späteren Betriebsauswirkungen verglichen werden.
So lässt sich beispielsweise beurteilen, ob höhere Investitionen in energieeffiziente Technik, Standardisierung, bessere Zugänglichkeit oder Gebäudeautomation langfristig geringere Betriebsaufwendungen erwarten lassen.
Auch Flächenkonzepte, Betriebszeiten, Automatisierungsgrade sowie Eigen- und Fremdleistungsmodelle können simuliert werden.
Kosten und Leistung gemeinsam bewerten
Eine reine Minimierung der Betriebskosten ist nicht das Ziel. Kostensenkungen dürfen erforderliche Verfügbarkeit, Sicherheit, Nutzerqualität oder Betreiberpflichten nicht beeinträchtigen.
Die Simulation sollte deshalb immer mit definierten Betriebs- und Servicequalitäten verbunden werden.
So entsteht nicht die billigste, sondern eine wirtschaftlich angemessene Betriebsvariante.
Vom Planwert zum Soll-Ist-Vergleich
Mit der Inbetriebnahme endet die Betriebskostensimulation nicht. Die prognostizierten Werte werden zu Sollgrößen für den späteren Betrieb.
Nach Betriebsaufnahme können tatsächliche Energieverbräuche, Wartungsaufwendungen, Personalkosten und Dienstleistungsmengen mit den Planannahmen verglichen werden.
Abweichungen zeigen, ob Planungsannahmen unzutreffend waren, Anlagen anders betrieben werden als vorgesehen oder Optimierungspotenziale bestehen.
Damit entsteht ein geschlossener Regelkreis:
Prognose → Planungsentscheidung → Betrieb → Soll-Ist-Vergleich → Optimierung
Die Betriebskostensimulation verbindet so Planung und späteren Gebäudebetrieb und macht deutlich, welche wirtschaftlichen Auswirkungen Entscheidungen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes entfalten.
