Planungsbegleitendes FM: Nutzerplanung

• Identifizierung aller grundsätzlichen Produktions- und Betriebsprozesse, die in der Immobilie ablaufen sollen (z. B. Linienproduktion, Just-in-Time-Logistik, Lagerstrategien).

• Erste Einschätzung spezieller technischer Anforderungen (Druckluft, Kühlsysteme, Prozesswärme, Abgasbehandlung, Explosionsschutz).

• Berücksichtigung möglicher Erweiterungs- oder Umnutzungsszenarien (z. B. flexible Hallensegmente, modulare Produktionsstraßen).

• Frühzeitige Prozessintegration: Fehlplanungen (z. B. zu geringe Hallenhöhen, unpassende Statik, fehlende Medienleitungen) lassen sich vermeiden.

• Erste Weichenstellung: FM kann betriebsrelevante Parameter definieren, etwa Zugänglichkeiten für Wartung und technisches Servicepersonal.

• Unklare Anforderungen: Gerade in frühen Industriebauprojekten sind Produktionsverfahren oder Maschinen noch in Entwicklung oder nicht endgültig festgelegt.

• Hoher Koordinationsbedarf: Das FM muss viele Stakeholder (Produktionsleitung, Logistik, Arbeitssicherheit, Umweltmanagement) einbinden.

Für Industriebauten ist eine intensive Nutzerplanung von Anfang an essenziell, damit Tragwerke, Medienversorgung und Sicherheitskonzepte passend auf die betrieblichen Prozesse abgestimmt werden.

• Erstellung oder Verfeinerung eines funktionalen Layouts (z. B. Maschinenaufstellpläne, Materialflüsse, Anliefer- und Versandbereiche, Sozialräume).

• Abstimmung mit Sonderfachplanern (z. B. für Fördertechnik, Brandschutzkonzepte), um Grobkostenschätzung und Terminpläne zu erstellen.

• Prüfung von Alternativen (z. B. unterschiedliche Hallenlayouts, automatische vs. manuelle Förderstrecken) unter Berücksichtigung von Investitions- und Betriebskosten.

• Konkrete Varianten: Das FM kann bestehende Planungsskizzen bewerten und optimieren (z. B. kurze Wege, ausreichend Rangierflächen, anforderungsgerechte Raumhöhen).

• Schnittstellenklärung: Integration externer Partner (Maschinenlieferanten, Logistikkonzepte) ist möglich, ohne dass schon ein verbindlicher Entwurf steht.

• Zeit- und Koordinationsintensiv: In Industriebauprojekten arbeiten häufig mehrere externe Fachplaner parallel. Das FM muss hier den Informationsfluss aufrechterhalten.

• Kosten- und Risikobewertung: Falsche Priorisierung der Nutzerwünsche kann zu überdimensionierten Hallen, Systemen oder Sicherheitsreserven führen – Balance zwischen notwendiger Kapazität und Wirtschaftlichkeit ist kritisch.

Spätestens bis Ende LPH 2 sollten alle wichtigen betrieblichen Anforderungen feststehen, um die Entwurfsplanung nicht unnötig zu belasten.

• Abnahme und Feinjustierung von Layout, Anlagenintegration, Verkehrs- und Lagereinrichtungen in enger Zusammenarbeit mit den Produktionsverantwortlichen.

• Kosten- und Terminabgleich: Detaillierte Kostenberechnung und Bauablaufplanung.

• Bewertung von Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskonzepten (z. B. Ob Maschinengruben, Dachinstallationen oder Krananlagen langfristig betriebssicher und wartungsfreundlich sind).

• Konkrete Pläne: Produktions- und Maintenance-Teams können jetzt sehr genau visualisieren, wie die spätere Halle bzw. das industrielle Gebäude aussieht.

• Fehlerminimierung durch BIM / 3D-Modelle: Das FM kann kollisionsfreie Lösungen (z. B. Trassenführung, Zugangswege) gemeinsam mit den Fachplanern absichern.

• Kostenintensivere Änderungen: Werden erst jetzt fundamentale Nutzerwünsche erkannt, kommt es zu erheblichen Umplanungen (z. B. Versetzen tragender Bauteile, Maschinenfundamente).

• Zeithorizont: In Industriebauvorhaben herrscht oft hoher Zeitdruck, damit Produktionsanläufe termingerecht starten können.

In LPH 3 sollte man keine grundsätzlichen neuen Anforderungen mehr hineinbringen; das FM muss sicherstellen, dass alle wichtigen Belange bereits berücksichtigt sind.

• Unterstützung bei Anträgen für Bau- und Betriebs-Genehmigungen (ggf. immissionsschutzrechtliche Genehmigungsverfahren, Brandschutz, Umweltauflagen).

• Kommunikation mit Behörden und Prüfsachverständigen (z. B. Explosionsschutz, Gefahrstofflager).

• Kaum aus FM-Sicht, da die Planung weit fortgeschritten ist. Das FM kann hier höchstens auf korrekte Integration der genehmigungsrelevanten Betriebsprozesse achten.

• Genehmigungsverzögerungen: Änderungen an genehmigungsrelevanten Unterlagen können erneute Behördengänge erzwingen.

• Nachtragsrisiken: Werden betriebliche Anforderungen plötzlich angepasst, drohen kostenintensive Planungs- und Bauänderungen.

Für eine reibungslose Genehmigungsplanung muss das Gros der FM- und Nutzeranforderungen längst fixiert sein.

• Detailplanung von Maschinenaufstellbereichen, TGA-Trassen, Schacht- und Wartungskonzepten.

• Abstimmung über Montage- und Inbetriebnahmelogistik: Wie werden schwere Maschinen in die Halle gebracht, wo stehen Zwischenlager?

• Feinjustierung: Das FM kann noch Einfluss auf Materialien, Oberflächen, Ausstattungsdetails nehmen (z. B. strapazierfähige Bodenbeschichtungen, beleuchtungstechnische Optimierungen).

• Spät entdeckte Anforderungen sind teuer: Fundamental neue Maschinen-Layouts oder Produktionsverfahren führen zu Änderungen von Tragwerk, Fundamente, Versorgungssystemen – mit hohen Kostenfolgen und Terminverschiebungen.

• Parallelität: Meist läuft auch schon die Ausschreibung an (LPH 6), was Korrekturen kompliziert macht.

Nur kleine Anpassungen sollten hier noch erfolgen; umfassende Änderungen sind aufwendig und teuer.

• Leistungsbeschreibungen prüfen, ob alle FM-relevanten Punkte (Wartungsverträge, technische Standards, Ersatzteilversorgung, Servicelevel) enthalten sind.

• Bewertung von Lifetime-Kosten bei der Auswahl von Produkten und Anlagensystemen (bspw. energieeffiziente vs. einfache Lüftungsanlagen).

• Mitwirkung in Vergabeverhandlungen, um z. B. vertragliche Garantien für Maschinenfundamente, Krananlagen oder TGA-Komponenten zu sichern.

• Qualitätssicherung: Letzte Korrekturen an Leistungsbeschreibungen, um spätere Nachträge zu verringern.

• Optimierte Servicevereinbarungen: Ausschreibung kann FM-orientierte Leistungen (z. B. Wartungsintervalle, Remote-Monitoring) enthalten.

• Späte Anpassungen: Muss das Leistungsverzeichnis noch stark geändert werden, verzögert sich das Vergabeverfahren.

• Nachtragsanfälligkeit: Werden Nachträge nötig, sind sie teurer als bei früher Planung.

Das FM stellt hier sicher, dass bereits definierte Anforderungen passgenau in die Ausschreibungen einfließen – keine grundlegenden Neuanforderungen mehr.

• Baukontrolle und Abnahmen: Prüfen, ob z. B. Maschinenfundamente, Versorgungsleitungen und Sicherheitsausstattungen korrekt realisiert wurden.

• Organisation der Inbetriebnahme und Übergabe an das spätere Betriebspersonal (Schulungen, Betriebsanleitungen, Wartungspläne).

• Realitätscheck: Das FM erkennt frühzeitig Ausführungsdefizite, die den späteren Betrieb stören könnten (z. B. unzureichende Wartungszugänge).

• Weniger Planungsaufwand: Größtenteils geht es um Kontrolle, nicht mehr um Neuentwicklung.

• Teure Änderungen: Bauliche oder technische Umplanungen werden jetzt äußerst kostspielig und verursachen Terminverzug.

• Prozessstörungen: Wenn im laufenden Bau neu geplant werden muss, erhöht das das Konfliktpotenzial mit den ausführenden Firmen.

Nur Kontrolle und Feinabstimmungen; grundlegende Änderungen sind in LPH 8 weder sinnvoll noch wirtschaftlich.

• Betreuung während der Gewährleistung: Mängelmanagement, Dokumentation, Anlagen- und Betriebsmittelprüfungen.

• Ermittlung von Optimierungspotenzialen für künftige Projekte oder mögliche Umbauten.

• Erfahrungen sammeln: Im realen Produktionsbetrieb kann das FM Daten über Auslastung, Energieverbrauch und Wartungsbedarf gewinnen und daraus lernen.

• Grundlage für Retrofit: Falls der Produktionsprozess erweitert oder angepasst werden soll, liefern die Erkenntnisse aus LPH 9 wertvolle Hinweise.

• Späte Änderungen: Alle baulichen oder technischen Anpassungen sind nur noch über Umbauten realisierbar – meist teurer und mit Betriebsunterbrechungen verbunden.

Die eigentliche Nutzerplanung ist längst abgeschlossen. Nun geht es um Optimierung im laufenden Betrieb und Erfahrungssicherung für zukünftige Projekte.

• Frühe Einbindung des FM: Industriebau-Projekte sind häufig durch komplexe Produktionsabläufe und Spezialanforderungen geprägt. Das Facility Management sollte von Beginn an (spätestens LPH 1) dabei sein, um die betriebsrelevanten Themen einzusteuern.

• Abschluss der Nutzerplanung bis Ende LPH 2: Die großen Stellschrauben (Layout, Tragwerke, Medien, Brandschutz, Logistik- und Sicherheitskonzepte) müssen klar sein, bevor LPH 3 startet. Änderungen in LPH 3 oder später treiben Kosten und Terminkalender empfindlich nach oben.

• Detaillierte Dokumentation der Anforderungen: In Industriebauten ergeben sich viele technische und organisatorische Schnittstellen (z. B. Maschinenlieferanten, Prozessplaner, externe Sicherheitsprüfer). Alle Anforderungen sollten transparent in Raumbüchern, Lastenheften oder BIM-Modellen dokumentiert sein.

• Vermeidung von Nachträgen und Terminüberschreitungen: Ab LPH 4 (Genehmigungsplanung) steigen die Nachtragsrisiken deutlich. In Industriebauprojekten mit knapp kalkulierten Produktionsstarts können späte Änderungen die Inbetriebnahme verzögern und enorme wirtschaftliche Schäden verursachen.

• Lebenszykluskosten im Blick: Das FM hat neben dem reinen Maschinen- und Baukostenblick auch die Betriebskosten zu berücksichtigen (Energieeffizienz, Wartungsintervalle, Personalkosten für Reinigung/Wartung, Ersatzteilhaltung usw.). Dies reduziert langfristig die Kosten und verbessert den Return on Investment.

• Nutzungserfahrung im Betrieb: In LPH 9 sollte das FM systematisch Betriebs- und Nutzungsdaten erfassen, um kontinuierliche Verbesserungen vorzunehmen und künftige Umbauten oder Erweiterungen auf fundierter Basis zu planen.