Planungsleistungen, einschließlich architektonischer und ingenieurmäßiger Arbeiten, bilden die grundlegende Phase in jedem Gebäudeentwicklungs- oder Modernisierungsprojekt. Im deutschen Facility Management werden diese Leistungen vor allem durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere durch die §§ 631–650, die die Grundlagen für Werkverträge definieren. Weitere wichtige Vorgaben bieten die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sowie die jeweils gültigen Landesbauordnungen (z. B. HBauO oder entsprechende Vorschriften der Bundesländer).
Eine klare Vertragsdokumentation – insbesondere Architekten- und Ingenieurverträge – schafft Rechtssicherheit, Nachvollziehbarkeit und eine strukturierte Umsetzung der entwurflichen und technischen Vorgaben. Diese Verträge legen verbindlich fest, welchen Leistungsumfang, welche Vergütung, welche Rechte (z. B. Urheberrechte) sowie welche Haftungs- und Koordinationspflichten gelten. Damit wirken sie sich unmittelbar auf den späteren Gebäudebetrieb, die Instandhaltung und das Lebenszyklus-Management der Immobilie aus.
Definiert den rechtlichen und fachlichen Rahmen für architektonische Planungsleistungen in den Phasen der Vorplanung, Entwurfs- und Genehmigungsplanung sowie Bauüberwachung. Stellt sicher, dass die architektonische Planung den Nutzeranforderungen, bauordnungsrechtlichen Vorschriften und FM-Zielen (z. B. Wartungsfreundlichkeit, Energieeffizienz, Lebenszykluskostenoptimierung) entspricht.
Relevante Regelungen/Normen
BGB §§ 631–650 (Werkvertragsrecht); HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure); Landesbauordnung (z. B. HBauO oder entsprechende Bauordnungen anderer Bundesländer)
Schlüsselelemente
• Vertragspartner und Projektbezeichnung • Leistungsumfang (gemäß HOAI-Leistungsphasen 1–9, sofern anwendbar) • Zuständigkeiten für Planung, Koordination und Bauüberwachung • Termine, Fristen und Leistungsnachweise • Honorarvereinbarung und Zahlungsplan • Regelungen zu Urheberrecht und Nutzungsrechten • Gewährleistungs-, Haftungs- und Versicherungsregelungen • Kündigungs- und Streitbeilegungsklauseln
Verantwortliche Partei
Bauherr (Auftraggeber) und Architekt; Facility Manager (für FM-Koordinationsprüfung)
Praktische Hinweise
Legt die konkreten Aufgaben des Architekten in den verschiedenen Leistungsphasen fest. Facility Manager nutzen den Vertrag, um frühzeitig FM-relevante Anforderungen in die Planung einzubringen (z. B. Wartungszugänglichkeit technischer Anlagen, Langlebigkeit der Materialien, Barrierefreiheit, Optimierung der Lebenszykluskosten).
Detaillierte Erläuterung
Der Architektenvertrag formalisiert die Zusammenarbeit zwischen Bauherrn (Auftraggeber) und Architekt und schafft klare Vereinbarungen zu erwarteten Leistungen und Qualitätsstandards. Nach § 631 BGB schuldet der Architekt ein definiertes Werk (ein Planungsergebnis) und nicht nur eine Tätigkeit. Der Vertrag legt deshalb die vertraglich vereinbarten Planungsziele fest, die der Architekt unter Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erfüllen muss. Er regelt auch das Honorar (z. B. nach HOAI), Abnahmeformalitäten sowie Mängelhaftung (Gewährleistung gemäß § 634a BGB).
In der Facility-Management-Praxis dient der Architektenvertrag dazu, eine Brücke zwischen der Planungs- und der späteren Nutzungsphase zu schlagen. Er stellt sicher, dass architektonische Entwürfe Aspekte wie betrieblichen Komfort, Instandhaltungsfreundlichkeit, Energieeffizienz und Barrierefreiheit von Anfang an berücksichtigen. Facility Manager prüfen anhand des Vertrags beispielsweise, ob technische Installationen (z. B. Wartungsöffnungen oder Installationskanäle) so positioniert sind, dass Wartungsarbeiten problemlos durchgeführt werden können. Der Vertrag bietet zudem die Rechtsgrundlage für die spätere Übernahme der Planungsunterlagen (Pläne, Prüfprotokolle usw.) in die FM-Dokumentation.
Ingenieurvertrag
Feld
Einzelheiten
Dokumententyp
Ingenieurvertrag
Zweck & Umfang
Regelt den Leistungsumfang, die Verantwortlichkeiten und den Haftungsrahmen für technische Planungsleistungen im Bauprojekt, insbesondere in den Bereichen Tragwerksplanung, Technische Gebäudeausrüstung (Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär) und Elektrotechnik. Stellt sicher, dass alle technischen Systeme nach definierten Leistungs-, Sicherheits- und Effizienzkriterien geplant und ausgeführt werden.
Relevante Regelungen/Normen
BGB §§ 631–650 (Werkvertragsrecht); HOAI; einschlägige DIN- und VDE-Normen (z. B. DIN 276 für Kostenplanung, DIN 18379 für raumlufttechnische Anlagen, DIN 18382 für elektrotechnische Anlagen); Gebäudeenergiegesetz (GEG); Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG)
Schlüsselelemente
• Vertragspartner und Projektbezeichnung • Definierte Leistungsphasen (Konzeption, Entwurf, Berechnung, Ausführungsplanung, Bauüberwachung, Dokumentation) • Abstimmung mit anderen Fachplanern und Gewerken (Architekt, FM, ausführende Firmen) • Technische Spezifikationen und Qualitätssicherung • Honorarsystem (Pauschalpreis, Stunden- oder Prozentsatzvergütung) • Gewährleistungs- und Mängelbehebungsfristen • Übergabe technischer Unterlagen und digitaler Modelle (z. B. BIM-Daten, Bestandspläne) • Sicherheits- und Compliance-Anforderungen (VOB/B, ArbSchG, GEG)
Verantwortliche Partei
Auftraggeber/Eigentümer und Ingenieur; Facility Manager (für technische Integrationsprüfung und spätere O&M-Nutzung)
Praktische Hinweise
Dient als verbindliche Vereinbarung für alle ingenieurmäßigen Planungsleistungen, einschließlich Technischer Gebäudeausrüstung und Bauingenieurleistungen. Facility Manager prüfen den Vertrag, um sicherzustellen, dass die Planergebnisse – z. B. technische Dokumentationen, Prüf- und Inbetriebnahmeprotokolle – den langfristigen Betriebs- und Instandhaltungsanforderungen entsprechen. Er regelt idealerweise auch Abnahmeverfahren und die Erstellung eines vollständigen Betriebsdokumentationspakets.
Detaillierte Erläuterung
Der Ingenieurvertrag legt die Rahmenbedingungen für alle technischen Planungsleistungen im Projekt fest. Er beschreibt, welche Leistungen der Ingenieur in den einzelnen Phasen – von der Konzeption über Entwurf, Berechnung und Ausführungsplanung bis hin zu Bauüberwachung und Dokumentation – zu erbringen hat. Nach § 650p BGB verpflichtet er den Planer, alle vereinbarten Planungsziele zu erreichen, sodass die technischen Anlagen funktionsfähig und normgerecht ausgeführt werden. Im Vertrag werden Leistungsbeschreibungen, technische Spezifikationen und Prüfbestimmungen dokumentiert.
Aus Sicht des Facility Management ist dieser Vertrag entscheidend, um die Schnittstellen zwischen Planung und Betrieb zu definieren. Er stellt sicher, dass der Ingenieur umfassende technische Unterlagen liefert (z. B. Schalt- und Rohrschemata, Steuerungsbeschreibungen, Inbetriebnahmeprotokolle) und geltende Vorschriften einhält. Dazu zählen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zur Energieeffizienz, VDI-Richtlinien für Betriebsführung und Wartung sowie sicherheitsrelevante Normen (z. B. VDE-Vorschriften für elektrische Anlagen).
