Bauleistungen einschließlich baubezogener Dienstleistungen

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Bauleistungen und baubezogene Dienstleistungen im FM

Vertrags‑ und Vergabeunterlagen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Bauvertrag als besonderer Werkvertrag nach §§ 650a ff. BGB. Ein Vertrag über Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage.
Zweck & Geltungsbereich	Regelt Pflichten und Rechte zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer bei der Erbringung von Bauleistungen. Ergänzend zu den allgemeinen Regeln des Werkvertragsrechts (§§ 631 ff. BGB) gelten die spezifischen Vorschriften für Bauverträge. Der Bauvertrag bildet im FM die Basis für Kostensteuerung, Nachtragsmanagement und Leistungsnachweise.
Relevante Regelwerke/Normen	BGB (§§ 650a – 650h, § 631 ff., § 640, § 641) – regelt Definition, Pflichten, Abnahme und Vergütungsfälligkeit. VOB/B 2016 – enthält Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung, u. a. Vorschriften zur Behinderung (§ 6) und zur Abnahme (§ 12).
Schlüsselelemente	•Vertragsparteien und Leistungsumfang – genaue Festlegung der geschuldeten Bauleistung anhand von Planunterlagen, Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis. • Vergütung und Vertragsart – Vereinbarung von Einheitspreisen oder Pauschalen. Bei Einheitspreisverträgen wird die Vergütung aus dem Einheitspreis und der tatsächlich ausgeführten Menge gebildet. • Fristen, Abnahme und Gewährleistungsbedingungen – der Auftraggeber muss das vertragsgemäß hergestellte Werk abnehmen; wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert warden. Die Vergütung ist bei Abnahme fällig; der Besteller kann wegen eines Mangels einen angemessenen Teil der Vergütung zurückbehalten. • Sicherheiten und Versicherungen – Sicherheitsleistungen für Abschlagszahlungen und Gewährleistungsansprüche gemäß BGB §§ 648, 648a sowie VOB/B. • Nachtrags und Streitregelungsverfahren – Regelungen zur Anpassung von Vergütung, Fristen und zur Streitbeilegung.
Verantwortlich	Auftraggeber (Bauherr) und Auftragnehmer (Unternehmer).
Praxis‑Hinweise	Der Bauvertrag ist das Kern Dokument zur Steuerung von Kosten, Terminen und Qualitäten im Facility Management. Eine klare Leistungsbeschreibung und die Vereinbarung der VOB/B stellen sicher, dass der Vertrag von der AGB Kontrolle ausgenommen und ausgewogen ist. Nachträge sind frühzeitig zu melden; bei Behinderungen ist unverzüglich eine Behinderungsanzeige nach VOB/B § 6 zu erstatten.

Erläuterung

Der Bauvertrag schafft die rechtliche, wirtschaftliche und technische Grundlage für Bauleistungen. Als besonderer Werkvertrag nach § 650a BGB umfasst er nicht nur die Herstellung, sondern auch die Wiederherstellung oder den Umbau eines Bauwerks. Im FM dient der Bauvertrag als Nachweisdokument für Gewährleistungsfristen, Abnahmen und für die Betreiberverantwortung.

Immobilienentwicklungsvertrag

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Bauträgervertrag als Kombination aus Werk und Kaufvertrag.
Zweck & Geltungsbereich	Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber über Erstellung und Übertragung einer Immobilie. Der Bauträger verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Herstellung und zur Übertragung von Eigentum oder Erbbaurecht.
Relevante Regelwerke/Normen	BGB (§§ 650a ff.) – Bauvertragsrecht; MaBV (Makler und Bauträgerverordnung) – regelt den Zahlungsplan und die Sicherung der Kundengelder. Die MaBV erlaubt die Entgegennahme von Vermögenswerten nur in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt. Nach Beginn der Erdarbeiten dürfen 30 % (bei Eigentumsübertragung) bzw. 20 % (bei Bestellung eines Erbbaurechts) der Vertragssumme verlangt werden; nach Rohbaufertigstellung weitere 40 %; anschließend folgen fest definierte Raten für Dach, Heizungs , Sanitär und Elektro Rohinstallation, Fenster, Innenputz, Estrich, Fliesen, Bezugsfertigkeit, Fassade und abschließende Fertigstellung. Vor Annahme von Kundenzahlungen muss der Bauträger Sicherheit leisten oder eine geeignete Versicherung abschließen; die Gelder sind getrennt vom eigenen Vermögen auf Sonderkonten zu verwalten.
Schlüsselelemente	•Vertragsgegenstand und Leistungsumfang – schlüsselfertige Herstellung des Objekts einschließlich Baubeschreibung, Pläne und Qualitätsstandards. • Zahlungsplan – Ratenplan gemäß MaBV: z. B. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, 40 % nach Rohbau, 8 % für Dachflächen und Dachrinnen, 3 % je für Rohinstallation der Heizungs , Sanitär und Elektroanlagen, 10 % für Fenstereinbau, 6 % für Innenputz, 3 % für Estrich, 4 % für Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 12 % bei Bezugsfertigkeit gegen Besitzübergabe, 3 % für Fassadenarbeiten und 5 % nach vollständiger Fertigstellung. • Abnahme und Gewährleistungsklauseln – Abnahmepflicht des Erwerbers bei Bezugsfertigkeit, Beginn der Gewährleistungsfrist mit Abnahme. • Sicherheiten und Rücktrittsrechte – Sicherheitsleistung für Kundengelder; Kündigungsmöglichkeiten, falls Fertigstellung scheitert.
Verantwortlich	Bauträger und Erwerber.
Praxis‑Hinweise	Der Bauträgervertrag vereint Werk und Kaufvertragsrecht. Im FM ist er wesentlich für die Verwaltung von Eigentumsrechten, Gewährleistungsansprüchen und das Investitionscontrolling. Der Zahlungsplan nach MaBV schützt Erwerber vor Vorleistung; Teilzahlungen dürfen erst nach Erreichen des jeweiligen Baufortschritts verlangt werden.

Erläuterung

Leistungsbeschreibung

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis (LV) oder Leistungsprogramm gemäß VOB/A § 7.
Zweck & Geltungsbereich	Detaillierte Beschreibung der zu erbringenden Bau und Dienstleistungen. Die VOB/A verlangt, dass die Leistung eindeutig und so erschöpfend beschrieben wird, dass alle Unternehmen die Beschreibung im gleichen Sinne verstehen und ihre Preise sicher und ohne umfangreiche Vorarbeiten berechnen können.
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A 2019 § 7 – definiert die Anforderungen an die Leistungsbeschreibung und verbietet die unangemessene Übertragung von Risiken. Technische Spezifikationen dürfen nur in Ausnahmefällen auf bestimmte Produkte verweisen und müssen gegebenenfalls „oder gleichwertig“ zulassen. VDI 6028 1 – legt Bewertungskriterien für technische Gebäudeausrüstung und Struktur der Leistungsbeschreibungen fest (Querverweis, keine gesetzlichen Zitate). UVgO/VgV – fordern eine vollständige Leistungsbeschreibung in den Vergabeunterlagen.
Schlüsselelemente	• Beschreibung nach Leistungspositionen – Auflistung aller Leistungen mit Mengen‑ und Massenangaben, technischen Normen und Qualitätsanforderungen. • Technische Anforderungen – Einhaltung einschlägiger DIN Normen, VDI Richtlinien und VOB/C Regelungen. • Leistungsgrenzen und Nebenleistungen – klare Abgrenzung der Haupt und Nebenleistungen sowie Schnittstellen zu anderen Gewerken. • Zweck und Beanspruchung – Angaben zum Zweck und zur vorgesehenen Beanspruchung der fertigen Leistung. • Baustellenverhältnisse – Beschreibung der wesentlichen Boden und Wasserverhältnisse, der Erschließung und besonderer Anforderungen an die Ausführung.
Verantwortlich	Auftraggeber, Fachplaner und Architekt.
Praxis‑Hinweise	Die Leistungsbeschreibung ist die technische Referenz für die Ausschreibung, Angebotsbewertung und Vertragsabwicklung. Im FM dient sie als Grundlage für die Überwachung der Leistungserbringung, die Rechnungsprüfung und die Dokumentation der Gewährleistungspflichten. Eine präzise Beschreibung vermeidet Nachträge und sorgt für eine transparente Kostenkontrolle.

Erläuterung

Die VOB/A verpflichtet den Auftraggeber, alle preisbeeinflussenden Umstände in der Leistungsbeschreibung anzugeben und dem Bieter kein ungewöhnliches Wagnis aufzubürden. Eine vollständige Leistungsbeschreibung ist daher ein Schlüsselinstrument für eine rechtssichere Vergabe und für ein effizientes Facility Management.

Einladung zur Angebotsabgabe

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Einladung zur Angebotsabgabe gem. VgV § 52 (bei EU weiter Vergabe) oder UVgO/VOB/A.
Zweck & Geltungsbereich	Offizielle Aufforderung an ausgewählte oder alle geeigneten Unternehmen, auf Grundlage der Vergabeunterlagen ein Angebot einzureichen.
Relevante Regelwerke/Normen	VgV § 52 – regelt Inhalt und Form der Aufforderung zur Angebotsabgabe: Sie muss u. a. auf die Auftragsbekanntmachung verweisen, den Termin für die Angebotsabgabe, die Adresse für die Einreichung, die Sprache sowie gegebenenfalls beizufügende Unterlagen und die Zuschlagskriterien enthalten. VOB/A § 3b – beschreibt den Ablauf der Verfahren (öffentliche Ausschreibung, beschränkte Ausschreibung mit Teilnahmewettbewerb, freihändige Vergabe).
Schlüsselelemente	• Art des Vergabeverfahrens – offen, beschränkt, freihändig; Angaben zum Teilnahmewettbewerb und zur Zahl der einzuladenden Bieter. • Fristen – Angabe der Angebotsfrist und der Bindefrist. Die VOB/A verlangt, dass eine ausreichende Angebotsfrist vorgesehen wird und Bieter nur innerhalb der Bindefrist an ihr Angebot gebunden sind; die Bindefrist soll so kurz wie möglich sein und höchstens 30 Kalendertage betragen. • Vergabeunterlagen – Verweis auf Leistungsbeschreibung, Vertragsentwurf, Eignungsanforderungen. • Zuschlagskriterien und Gewichtung – Benennung der Kriterien, z. B. Preis, Qualität, Termine, Nachhaltigkeit.
Verantwortlich	Auftraggeber bzw. Vergabestelle.
Praxis‑Hinweise	Die Einladung ist Teil der Vergabeakte und bildet die formale Grundlage für die Gleichbehandlung der Bieter. Im FM unterstützt sie die Compliance und Transparenz. Eine eindeutige Benennung der Fristen und Unterlagen erleichtert den späteren Nachweis der ordnungsgemäßen Vergabe.

Erläuterung

Die VgV schreibt vor, dass die Aufforderung zur Angebotsabgabe alle wesentlichen Informationen enthalten muss, damit die Unternehmen sachgerecht anbieten können. Die Einhaltung dieser Vorgaben dient der Fairness und Wettbewerbsneutralität. Eine klare Definition der Zuschlagskriterien ermöglicht eine objektive Wertung.

Angebot für Bauleistungen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Angebot eines Bieters (Bauleistungen).
Zweck & Geltungsbereich	Schriftliche Erklärung des Bieters mit Preisen, Leistungsumfang und technischen Parametern. Sie bildet die Grundlage für die Vergabeentscheidung und wird nach Zuschlag Vertragsbestandteil.
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A § 10 – regelt Angebots , Bewerbungs und Bindefristen: Für die Bearbeitung und Einreichung der Angebote ist eine ausreichende Angebotsfrist vorzusehen; bis zum Ablauf der Angebotsfrist können Angebote in Textform zurückgezogen werden; der Auftraggeber bestimmt eine angemessene Bindefrist, an die die Bieter gebunden sind; die Bindefrist soll so kurz wie möglich und nicht länger als 30 Kalendertage sein. VOB/A § 16c – 16d – enthält Vorschriften zur Prüfung und Wertung der Angebote, u. a. zur rechnerischen Prüfung, zur Berücksichtigung unangemessen niedriger oder hoher Preise und zu den Zuschlagskriterien.
Schlüsselelemente	• Leistungsumfang und Einheitspreise – genaue Aufführung der angebotenen Leistungen und Einheitspreise bzw. Pauschalpreise. • Nebenangebote oder Alternativlösungen – zulässig, wenn vom Auftraggeber zugelassen, müssen den Anforderungen der Leistungsbeschreibung entsprechen. • Kalkulationsgrundlagen – Verweise auf technische Normen, Ausführungsbedingungen und Baustellenverhältnisse. • Bindefrist und Gültigkeit – Angabe des Tages, bis zu dem der Bieter an sein Angebot gebunden bleibt. • Erklärung zu Nachunternehmern – ggf. Angabe der Leistungen, die der Bieter an Nachunternehmer vergeben will.
Verantwortlich	Bieter / Auftragnehmer.
Praxis‑Hinweise	Das Angebot ist das zentrale Dokument für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit und technischen Eignung eines Bieters. Im Facility Management dient es als Grundlage für Vertragsprüfung, Kostencontrolling und Nachtragsverhandlungen. Alle preisbestimmenden Angaben sollten nachvollziehbar und prüffähig sein.

Erläuterung

Die VOB/A schreibt vor, dass der Auftraggeber eine angemessene Angebots‑ und Bindefrist festlegt. Während der Bindefrist ist der Bieter an sein Angebot gebunden, was Sicherheit für die Vergabeentscheidung bietet. Die Wertung erfolgt nach wirtschaftlichen Kriterien, wobei neben dem Preis auch qualitative und umweltbezogene Aspekte berücksichtigt werden können.

Dokumentation des Vergabeverfahrens

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Vergabeverfahrensdokumentation einschließlich Vergabevermerk.
Zweck & Geltungsbereich	Fortlaufende, lückenlose Dokumentation des gesamten Vergabeprozesses zur Sicherstellung von Transparenz und Rechtssicherheit.
Relevante Regelwerke/Normen	VgV § 8 – verpflichtet öffentliche Auftraggeber, das Vergabeverfahren von Beginn an fortlaufend in Textform zu dokumentieren; dazu gehören Vorbereitung, Kommunikation mit Unternehmen, Öffnung der Angebote, Verhandlungen, Auswahlentscheidungen und Zuschlag. Der Vergabevermerk muss mindestens Namen und Anschriften, Auftragsgegenstand und wert, berücksichtigte und nicht berücksichtigte Bieter mit Begründung, Gründe für die Ablehnung ungewöhnlich niedriger Angebote, den Namen des erfolgreichen Bieters und die Gründe für seine Auswahl enthalten. Die Dokumentation ist bis zum Ende der Vertragslaufzeit aufzubewahren, mindestens aber drei Jahre. VOB/A § 20 enthält vergleichbare Pflichten für nationale Vergaben.
Schlüsselelemente	•Bekanntmachung und Bieterkommunikation – Protokolle über Auftragsbekanntmachung, Markterkundung, Bereitstellung der Vergabeunterlagen und Antworten auf Bieterfragen. •Angebotsbewertung und Zuschlagsentscheidung – Dokumentation der Prüfung, Wertung und Auswahl; Begründung der Auswahl und des Zuschlags. •Änderungen und Nachverhandlungen – Aufzeichnung aller Änderungen der Vergabeunterlagen, Verhandlungen und Nachverhandlungen sowie deren Gründe. •Protokolle und Berichte – Öffnungsprotokolle, Vergabevermerk, interne Genehmigungen.
Verantwortlich	Auftraggeber bzw. Vergabestelle.
Praxis‑Hinweise	Die Dokumentation des Vergabeverfahrens ist ein Pflichtdokument für öffentliche Auftraggeber. Im Facility Management ist sie Grundlage für interne und externe Prüfungen, Compliance Berichte und Qualitätsmanagementsysteme. Eine vollständige Dokumentation schützt vor rechtlichen Auseinandersetzungen und erleichtert die Nachweisführung bei Audits.

Ausführungs‑ und Abschlussunterlagen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Behinderungsanzeige nach VOB/B § 6.
Zweck & Geltungsbereich	Schriftliche Mitteilung des Auftragnehmers über eine Behinderung der ordnungsgemäßen Leistungserbringung.
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/B § 6 Abs. 1 – verpflichtet den Auftragnehmer, eine Behinderung unverzüglich schriftlich anzuzeigen; unterlässt er die Anzeige, kann er sich nur berufen, wenn dem Auftraggeber die hindernden Umstände offenkundig waren. Die Vorschrift regelt auch die Verlängerung von Ausführungsfristen bei Behinderung und die Folgen langer Unterbrechungen (Kündigungsrecht ab drei Monaten).
Schlüsselelemente	• Beschreibung der Behinderung und Ursache – z. B. fehlende Mitwirkung des Auftraggebers, unvorhersehbare Umstände, höhere Gewalt. • Datum und Dauer – Angabe des Beginns, der voraussichtlichen Dauer und der betroffenen Leistungspositionen. • Vorschlag zur Fortführung der Arbeiten – Maßnahmen zur Überbrückung oder Änderung des Bauablaufs. • Unterschrift und Empfangsbestätigung – Nachweis über Zugang der Anzeige beim Auftraggeber.
Verantwortlich	Auftragnehmer für die Anzeige; Auftraggeber für die Prüfung und Rückmeldung.
Praxis‑Hinweise	Die Behinderungsanzeige ist eine Pflichtmitteilung. Sie dient der Wahrung von Fristverlängerungen und Nachtragsansprüchen. Im FM wird sie zur Bauablaufkontrolle und zur Bewertung von Termin und Kostenfolgen herangezogen. Eine rechtzeitig eingereichte Anzeige schützt den Auftragnehmer vor Verzugsrisiken und erleichtert das Nachtragsmanagement.

Erläuterung

Die VOB/B fordert die schriftliche Behinderungsanzeige als Voraussetzung für die Berücksichtigung hindernder Umstände. Nur so kann die Baustelle ordnungsgemäß gesteuert und eine Anpassung von Fristen und Vergütung rechtlich begründet werden. Im Facility Management ermöglicht die Dokumentation der Behinderungen eine transparente Nachverfolgung von Terminabweichungen.

Abnahmeprotokoll

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Abnahmeprotokoll (förmliche Abnahme nach VOB/B § 12 oder Abnahme nach BGB § 640).
Zweck & Geltungsbereich	Schriftlicher Nachweis über die vertragsgemäße Erfüllung der Bauleistung nach Abschluss der Arbeiten. Mit der Abnahme geht die Gefahr über, die Vergütung wird fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt.
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/B § 12 – der Auftraggeber muss die Abnahme innerhalb von 12 Werktagen nach Fertigstellung durchführen; bei förmlicher Abnahme ist der Befund in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niederzulegen, wobei Vorbehalte wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen aufzunehmen sind. Wird keine Abnahme verlangt, gilt die Leistung nach 12 Werktagen bzw. bei Benutzung nach 6 Werktagen als abgenommen. BGB § 640 ff. – verpflichtet den Besteller zur Abnahme und legt fest, dass unwesentliche Mängel die Abnahme nicht hindern.
Schlüsselelemente	• Abnahmedatum und Beteiligte – Dokumentation der anwesenden Personen (Auftraggeber, Auftragnehmer, ggf. Sachverständiger). • Beschreibung der erbrachten Leistungen – Bezug auf die Leistungsbeschreibung und Pläne. • Festgestellte Mängel und Fristen zur Beseitigung – genaue Auflistung der Mängel, Fristen und Vorbehalte; gemäß VOB/B sind Vorbehalte wegen bekannter Mängel und Vertragsstrafen in die Niederschrift aufzunehmen. • Erklärung der Abnahme – Erklärung des Auftraggebers, ob das Werk mit oder ohne Vorbehalt abgenommen wird; Beginn der Gewährleistungsfrist.
Verantwortlich	Auftraggeber und Auftragnehmer.
Praxis‑Hinweise	Das Abnahmeprotokoll ist rechtlich verbindlich und markiert den Übergang der Haftung. Im FM dient es als Basis für das Mängelmanagement, die Instandhaltungsplanung und die Betreiberpflichten. Eine förmliche Abnahme liefert einen klaren Nachweis über den Leistungsumfang und schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten.

Erläuterung

Die Abnahme stellt den Schlusspunkt der Bauausführung dar. Nach VOB/B § 12 muss eine förmliche Abnahme auf Wunsch einer Partei stattfinden und schriftlich protokolliert werden. Das Abnahmeprotokoll dokumentiert Mängel, Vorbehalte und den Beginn der Gewährleistungsfristen; mit der Abnahme geht die Vergütungsfälligkeit einher.

Ausschreibungs‑ und Planungsunterlagen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Leistungsbeschreibung
Zweck & Geltungsbereich	Zentrale Basis für die Festlegung des Leistungsinhalts. Sie beschreibt Art, Umfang und Qualität der zu erbringenden Bauleistung und dient als Grundlage für die Angebotskalkulation. Sie muss vollständig, eindeutig und produktneutral sein, damit Bieter vergleichbare Angebote erstellen können.
Relevante Regelwerke/Normen	§ 121 Abs. 1 GWB, § 7 VOB/A 2019, § 31 VgV, § 23 UVgO
Schlüsselelemente	‣ Beschreibung der technischen und organisatorischen Anforderungen an die Leistung (z. B. Konstruktion, Materialien, Ausführungsbedingungen). ‣ Mengen und Qualitätsangaben, einschließlich Leistungsgrenzen und Schnittstellen zu anderen Gewerken. ‣ Angaben zu Nachhaltigkeitsanforderungen und Ausführungszeitraum.
Verantwortlich	Auftraggeber bzw. Vergabestelle
Praxis‑Hinweise	Die Leistungsbeschreibung bildet im FM die Grundlage für Ausschreibungs und Vertragsunterlagen und dient im laufenden Betrieb der Kontrolle der Vertragserfüllung und Leistungsbewertung.

Erläuterung

In § 7 VOB/A 2019 wird gefordert, die Leistung so zu beschreiben, dass alle Unternehmen die gleichen Informationen erhalten und Angebote vergleichbar sind. Die Leistungsbeschreibung ist damit zentrales Element der Vergabeunterlagen und wichtig für die technische Nachvollziehbarkeit, die Angebotsbewertung und die Leistungsüberwachung im FM. Sie dient auch der Dokumentation bei Gewährleistungsansprüchen.

Leistungsbeschreibung für Bauleistungen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Leistungsbeschreibung für Bauleistungen
Zweck & Geltungsbereich	Detaillierte Darstellung der konkret zu erbringenden Bauleistungen mit allen technischen und qualitativen Anforderungen. Sie ermöglicht die Erstellung aussagekräftiger Angebote und den Vergleich der Kosten.
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A 2019, VDI 6028 1
Schlüsselelemente	‣ Leistungsverzeichnisse mit Positionsangaben und Mengenangaben nach DIN 276. ‣ Verweise auf technische Standards und DIN Normen. ‣ Schnittstellen zu Nachbargewerken. ‣ Anforderungen an Ausführungsqualität und Abnahmebedingungen.
Verantwortlich	Auftraggeber sowie Objekt und Fachplaner
Praxis‑Hinweise	Die ausführliche Leistungsbeschreibung erleichtert den Kosten und Angebotsvergleich und dient im FM als Grundlage für die Nachkalkulation, das Nachtragsmanagement und die Mängelverfolgung.

Erläuterung

Gemäß § 7 VOB/A müssen Leistungsverzeichnisse klar strukturiert sein, damit Angebote vergleichbar sind. Für Facility‑Manager ist die Leistungsbeschreibung entscheidend, um Nachträge und Gewährleistungsansprüche zu prüfen sowie die Qualitätssicherung während des Betriebs zu unterstützen.

Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm
Zweck & Geltungsbereich	Funktionale Leistungsdefinition für Vorhaben, bei denen der Auftraggeber den Bietern Gestaltungsfreiheit lässt. Statt detaillierter Bauausführungen werden funktionale Anforderungen beschrieben, um die technisch und wirtschaftlich beste Lösung zu ermitteln.
Relevante Regelwerke/Normen	HOAI, VOB/A 2019
Schlüsselelemente	‣ Funktionale Anforderungen, Leistungsziele und Qualitätskriterien statt konkreter Konstruktionen. ‣ Nachweise, dass technische und funktionale Anforderungen erfüllt werden. ‣ Beschreibung der Planungsziele, Nutzungskriterien und Lebenszyklusanforderungen.
Verantwortlich	Objektplaner / Fachplaner
Praxis‑Hinweise	Bei funktionalen Ausschreibungen wird das Leistungsprogramm genutzt, damit Bieter innovative Lösungen vorschlagen können. Im FM dient es zur Kontrolle von Leistungszielen wie Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

Erläuterung

§ 7c VOB/A erlaubt die Darstellung der Leistung durch ein Leistungsprogramm, wenn die Bauaufgabe so beschrieben wird, dass Unternehmen alle entscheidenden Bedingungen erkennen können. Die Bieter müssen den Entwurf und eine Beschreibung der Bauausführung liefern und für selbst ermittelte Mengen die Verantwortung übernehmen. Für Facility‑Manager ermöglicht dies eine funktionale Vergabe und dokumentiert Planungsentscheidungen, Betriebsanforderungen und Lebenszykluskosten.

Leistungsverzeichnisse nach Leistungsbereichen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Leistungsverzeichnisse nach Leistungsbereichen
Zweck & Geltungsbereich	Strukturierte Aufstellung der Bauleistungen in Leistungsbereichen (z. B. Technische Gebäudeausrüstung, Rohbau, Ausbau) mit Zuordnung zu Kostengruppen.
Relevante Regelwerke/Normen	DIN 276, STLB Bau, HOAI, VOB/A 2019
Schlüsselelemente	‣ Gliederung der Leistungen nach Kostengruppen und Gewerken (DIN 276). ‣ Mengen und Einheitspreise. ‣ Ausführungsbedingungen je Leistungsbereich. ‣ Zuordnung zu Gewerken und Kostengruppen.
Verantwortlich	Fachplaner / Objektplaner
Praxis‑Hinweise	Leistungsverzeichnisse dienen der Angebotserstellung und Kostenkontrolle. Im FM ermöglichen sie die Nachvollziehbarkeit der Kostenstruktur, die Budgetplanung sowie die Einbindung in CAFM Systeme.

Erläuterung

Die Strukturierung nach Gewerken und Kostengruppen gewährleistet, dass die Bauleistungen transparent sind und später im Betrieb nachkalkuliert werden können. Für Facility‑Manager sind diese Dokumente die Grundlage für Betriebskostenbewertung und Budgettransparenz.

Eignungs‑ und Leistungsnachweise

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Nachweis der Eignung für Bauleistungen
Zweck & Geltungsbereich	Nachweis der Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Bieters gemäß § 6a VOB/A.
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A 2019
Schlüsselelemente	‣ Umsatzangaben der letzten drei Geschäftsjahre, Angaben zu vergleichbaren Leistungen sowie Mitarbeiterzahlen. ‣ Referenzen über ausgeführte Leistungen in den letzten fünf Jahren. ‣ Nachweise qualifizierten Personals und Zertifizierungen (z. B. ISO 9001). ‣ Bescheinigungen über Unbedenklichkeit (Steuer, Sozialversicherung) sowie Erklärungen zu Insolvenz und Liquidation.
Verantwortlich	Bieter / Auftragnehmer
Praxis‑Hinweise	Der Eignungsnachweis ist Pflichtdokument und wird im FM für die Lieferantenbewertung, das Vertragsmanagement und die langfristige Dienstleistersteuerung archiviert.

Erläuterung

§ 6a VOB/A verlangt, dass die Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der Bewerber geprüft werden. Hierzu gehören Umsatz‑, Referenz‑ und Mitarbeiterangaben sowie Erklärungen zur Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit. Die Eignungsprüfung dient der Qualitätssicherung im Vergabeverfahren und der Auswahl geeigneter Partner.

Nachweis technischer und beruflicher Leistungsfähigkeit

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Technische Leistungsnachweise gemäß VgV
Zweck & Geltungsbereich	Nachweis der technischen und beruflichen Leistungsfähigkeit eines Unternehmens, insbesondere bei Liefer und Dienstleistungsaufträgen.
Relevante Regelwerke/Normen	§ 46 VgV, Richtlinie 2014/24/EU
Schlüsselelemente	‣ Referenzen über vergleichbare Liefer‑ oder Dienstleistungen mit Wert, Ausführungszeit und Auftraggeber. ‣ Angaben über technische Fachkräfte und Stellen, die für die Leistungserbringung verantwortlich sind. ‣ Beschreibung der technischen Ausrüstung, Qualitätssicherungsmaßnahmen und Untersuchungs oder Forschungsmöglichkeiten. ‣ Nachweise über Umweltmanagement, durchschnittliche Beschäftigtenzahl und geplante Unteraufträge.
Verantwortlich	Bieter / Auftragnehmer
Praxis‑Hinweise	Die Nachweise sind Bestandteil der Angebotsprüfung. Im FM dienen sie zur Bewertung der Fachkompetenz, der technischen Ausstattung und der Qualitätsstandards von Dienstleistern.

Erläuterung

§ 46 VgV berechtigt den Auftraggeber, Anforderungen an die technische Leistungsfähigkeit zu stellen und geeignete Nachweise zu verlangen. Referenzen, technische Fachkräfte, Qualitätsmaßnahmen und Umweltmanagement sind Beispiele für geeignete Belege. Diese Angaben unterstützen die Auswahl leistungsfähiger Unternehmen und fördern nachhaltige Beschaffung.

Nachweis wirtschaftlicher und finanzieller Leistungsfähigkeit

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Nachweis der wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit
Zweck & Geltungsbereich	Sicherstellung der finanziellen Stabilität des Bieters im Rahmen öffentlicher Ausschreibungen.
Relevante Regelwerke/Normen	§ 45 VgV, Richtlinie 2014/24/EU
Schlüsselelemente	‣ Angaben zum Jahresumsatz und zu Bilanzkennzahlen, ggf. Mindestjahresumsatz. ‣ Bankerklärungen und Nachweis einer Berufs oder Betriebshaftpflichtversicherung. ‣ Jahresabschlüsse oder Auszüge sowie Angaben zum Gesamtumsatz und zum Umsatz im Tätigkeitsbereich der Ausschreibung für die letzten drei Jahre. ‣ Erläuterung bei Unterschreitung des Mindestumsatzes; andere geeignete Nachweise möglich.
Verantwortlich	Bieter / Auftragnehmer
Praxis‑Hinweise	Diese Nachweise sind Pflichtbestandteil des Vergabeverfahrens. Im FM sind sie wichtig zur Bewertung der Vertragssicherheit und zur Minimierung wirtschaftlicher Risiken.

Erläuterung

Der Auftraggeber darf Anforderungen an die wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit stellen, um sicherzustellen, dass der Auftragnehmer die erforderlichen Kapazitäten besitzt. Er kann Mindestumsätze, Bilanzinformationen und Versicherungsnachweise verlangen. Wird ein Mindestjahresumsatz gefordert, darf dieser das Doppelte des geschätzten Auftragswerts nur überschreiten, wenn besondere Risiken vorliegen.

Vergabe‑ und Vertragsunterlagen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Ausschreibungs und Vergabeunterlagen
Zweck & Geltungsbereich	Zusammenstellung aller Unterlagen, die das Vergabeverfahren definieren (Bekanntmachung, Leistungsbeschreibungen, Bewerbungsbedingungen, Vertragsbedingungen, Bewertungsmatrix, Zuschlagskriterien).
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A, UVgO, VgV, VHB Bund
Schlüsselelemente	‣ Bewerbungsbedingungen und Eignungskriterien. ‣ Bewertungsmatrix und Zuschlagskriterien einschließlich Gewichtung. ‣ Vertragsbedingungen, Besondere Vertragsbedingungen und Allgemeine Vertragsbedingungen. ‣ Hinweise zu Nebenangeboten, Losebildung und Nachhaltigkeitskriterien.
Verantwortlich	Auftraggeber / Vergabestelle
Praxis‑Hinweise	Die Vergabeunterlagen müssen ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung unentgeltlich, uneingeschränkt und vollständig elektronisch abrufbar sein. Bei schutzbedürftigen Informationen darf der Zugriff beschränkt werden; dies ist im Vergabevermerk zu begründen. Im FM werden die Unterlagen archiviert, um spätere Prüfungen und Audits zu ermöglichen.

Erläuterung

Das Vergabehandbuch des Bundes schreibt vor, dass Vergabeunterlagen unentgeltlich und direkt elektronisch bereitgestellt werden müssen. Transparente und vollständige Unterlagen gewährleisten einen fairen Wettbewerb und erleichtern dem FM die Integration der Dokumente in CAFM‑Systeme.

Zuschlagsentscheidung / Vergabevermerk

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Zuschlagsentscheidung und Vergabevermerk
Zweck & Geltungsbereich	Dokumentiert die Auswahl des wirtschaftlichsten Angebots und begründet die Zuschlagsentscheidung. Der Vergabevermerk enthält den Nachweis über den gesamten Ablauf des Vergabeverfahrens.
Relevante Regelwerke/Normen	§ 8 VgV, GWB
Schlüsselelemente	‣ Fortlaufende Dokumentation des Vergabeverfahrens von Beginn an. ‣ Namen der berücksichtigten und nicht berücksichtigten Bieter sowie die Gründe für ihre Auswahl bzw. Ablehnung. ‣ Begründung des Zuschlags einschließlich der Bewertung der Angebote, der Gründe für ungewöhnlich niedrige Angebote und der geplanten Unteraufträge. ‣ Angaben zu Interessenkonflikten, Zusammenfassung von Losen und ggf. Gründe für nicht elektronische Kommunikation. ‣ Aufbewahrungsfristen: Dokumentation und Vergabevermerk sind mindestens bis zum Ende der Vertragslaufzeit, mindestens jedoch drei Jahre nach Zuschlag aufzubewahren.
Verantwortlich	Auftraggeber / Vergabestelle
Praxis‑Hinweise	Der Vergabevermerk ist Pflichtdokument zur Revisionssicherheit. Er ermöglicht im FM die Nachvollziehbarkeit der Beauftragungsverfahren und bildet die Basis für Audits, Controlling und Compliance.

Erläuterung

§ 8 VgV schreibt vor, dass der öffentliche Auftraggeber das Vergabeverfahren von Beginn an dokumentiert und die Gründe für Auswahlentscheidungen, den Zuschlag und eventuelle Interessenkonflikte festhält. Die Unterlagen müssen mindestens drei Jahre aufbewahrt werden. Für das Facility Management bietet der Vergabevermerk die notwendige Transparenz und schützt vor rechtlichen Risiken.

Vertragsunterlagen und Leistungsvereinbarungen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Bauvertrag / Werkvertrag
Zweck & Geltungsbereich	Rechtliche Grundlage zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer über die Erbringung der Bauleistungen. In Deutschland ist der Bauvertrag grundsätzlich ein Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB), der durch Vereinbarung der VOB/B ergänzt werden kann.
Relevante Regelwerke/Normen	Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 631 ff., VOB/B
Schlüsselelemente	‣ Definition der Vertragsparteien, des Leistungsumfangs und der Leistungsbeschreibung. ‣ Zahlungsplan, Abschlags und Schlusszahlungen. ‣ Vertragsfristen, Ausführungsfristen und Gewährleistungsregelungen. ‣ Vereinbarungen zu Vertragsstrafen, Haftung, Versicherung und Abnahmebedingungen. ‣ Regelungen zum Änderungs und Nachtragsmanagement sowie zur Mängelhaftung.
Verantwortlich	Auftraggeber / Auftragnehmer
Praxis‑Hinweise	Im FM dient der Bauvertrag als Grundlage für Nachtragsmanagement, Mängelverfolgung und Leistungsnachweise. Die Einbeziehung der VOB/B stellt ausgewogene Rechte und Pflichten sicher: § 1 VOB/B bestimmt, dass die auszuführende Leistung nach Art und Umfang durch den Vertrag und die Leistungsbeschreibung festgelegt ist, und definiert eine Rangfolge der Vertragsunterlagen. Gemäß § 631 BGB verpflichtet der Werkvertrag den Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes und den Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung.

Erläuterung

Der Bauvertrag als Werkvertrag begründet Pflichten für beide Parteien: Der Unternehmer muss das vereinbarte Werk herstellen, der Besteller den vereinbarten Preis zahlen. Die Einbeziehung der VOB/B legt darüber hinaus Art und Umfang der Leistung fest und regelt Vergütung, Fristen, Änderungen sowie Mängelansprüche. Im Facility Management werden Bauverträge und Werkverträge archiviert, um Nachträge, Mängel und Gewährleistungsfristen zu überwachen.

Spezifikations‑ und Qualitätsdokumente

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Leistungsbeschreibung / Spezifikation
Zweck & Geltungsbereich	Detaillierte Festlegung der technischen, funktionalen und qualitativen Anforderungen an Bau und Baudienstleistungen; Grundlage für eine eindeutige Leistungserbringung und Vertragsgestaltung
Relevante Regelwerke/Normen	DIN EN ISO 9000; DIN ISO 20400 (Nachhaltige Beschaffung)
Schlüsselelemente	• Leistungsumfang, Materialien und anwendbare Normen • Nachhaltigkeitskriterien (ökologisch, sozial, wirtschaftlich) • Qualitäts‑ und Prüfanforderungen • Schnittstellen zu anderen Gewerken
Verantwortlich	Auftraggeber / Fachplaner / Projektsteuerer
Praxis‑Hinweise	Grundlage für Ausschreibung, Ausführung und Leistungsprüfung; Bestandteil der Vergabeunterlagen nach VOB/A

Erläuterung

Die Leistungsbeschreibung ist das zentrale Steuerungsinstrument für Bauleistungen. Sie definiert den Leistungsumfang in objektiver und nachvollziehbarer Weise und dient als Referenz für die Prüfung von Angeboten, die Vergabeentscheidung und die spätere Ausführungsüberwachung. Im Facility‑Management ermöglicht sie eine präzise Leistungskontrolle, unterstützt das Nachtragsmanagement und ist Voraussetzung für die Einhaltung der Qualitätsstandards. Die VOB/A verlangt, dass Bauleistungen erst ausgeschrieben werden dürfen, wenn alle Vergabeunterlagen – insbesondere die Leistungsbeschreibung – fertiggestellt sind. Nachhaltigkeitsanforderungen nach DIN ISO 20400 und Qualitätsanforderungen gemäß DIN EN ISO 9000 sollten in der Spezifikation integriert werden, um ökologische und soziale Kriterien systematisch zu berücksichtigen und eine fortlaufende Qualitätsverbesserung sicherzustellen.

Ausschreibungsunterlagen (öffentlicher Auftraggeber)

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Ausschreibungsunterlagen für Bau und Bauleistungen
Zweck & Geltungsbereich	Formale und inhaltliche Grundlage für die Durchführung des Vergabeverfahrens bei öffentlichen Auftraggebern
Relevante Regelwerke/Normen	UVgO, VgV, VOB/A 2019, HOAI
Schlüsselelemente	• Leistungsbeschreibung und gewählte Vergabeart (offen, beschränkt, freihändig) • Bieterunterlagen (Formblätter, Eignungsnachweise) • Zuschlagskriterien und Bewertungsmatrix • Vertragsbedingungen und Nachunternehmerregelungen
Verantwortlich	Auftraggeber / Vergabestelle / Planer nach HOAI
Praxis‑Hinweise	Pflichtunterlagen gemäß VOB/A § 9; bilden die Basis für Angebotsbewertung, Vergabeentscheidungen und rechtssichere Dokumentation

Erläuterung

Ausschreibungsunterlagen dienen der Gleichbehandlung aller Bieter und gewährleisten die Transparenz des Vergabeverfahrens. Nach VOB/A müssen Bauleistungen im Wettbewerb vergeben werden und dürfen Unternehmen nicht diskriminieren. Die Unterlagen enthalten sämtliche Informationen, die ein Bieter benötigt, um ein prüfbares Angebot einzureichen, darunter die Leistungsbeschreibung, die gewählte Verfahrensart und die Zuschlagskriterien. Öffentliche Auftraggeber unterliegen der VgV; diese verpflichtet sie, das Vergabeverfahren fortlaufend in Textform zu dokumentieren und einen Vergabevermerk zu erstellen, der u. a. die berücksichtigten und nicht berücksichtigten Bieter sowie die Gründe der Auswahl enthält. Für die Beschaffung unterhalb der EU‑Schwellenwerte gelten ergänzend die Bestimmungen der UVgO, die Wettbewerb, Transparenz und Wirtschaftlichkeit verankert. Im Facility‑Management sind die Ausschreibungsunterlagen Teil der Projekt‑ und Vertragsakte und dienen der Auditfähigkeit.

Ausschreibungsunterlagen – Bauleistungen (nach VOB/A)

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Ausschreibungsunterlagen – Bauleistungen
Zweck & Geltungsbereich	Vorbereitung der Leistungsbeschreibung und Angebotsauswertung gemäß VOB/A
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A 2019, HOAI
Schlüsselelemente	• Leistungsverzeichnisse mit Positionsnummern • Nebenangebote und Alternativen • Eignungs‑ und Zuschlagskriterien • Angebotsfristen und Vergabeunterlagen
Verantwortlich	Auftraggeber / Objektplaner / Fachplaner TGA
Praxis‑Hinweise	Zentrales Dokument für Preis und Leistungsbewertung; Grundlage der Vergabeentscheidung; Bestandteil der Bauaktenführung

Erläuterung

Die VOB/A unterscheidet verschiedene Vergabearten – Öffentliche Ausschreibung, Beschränkte Ausschreibung und Freihändige Vergabe. Die Ausschreibungsunterlagen für Bauleistungen enthalten detaillierte Leistungsverzeichnisse mit Positionsnummern, die eine vergleichbare und nachvollziehbare Angebotsbewertung ermöglichen. Nebenangebote und Alternativen sind zulässig, müssen aber in den Unterlagen klar geregelt werden. Die Einhaltung der Angebotsfristen ist sicherzustellen, und die Eignungs‑ sowie Zuschlagskriterien sind transparent darzustellen. Im Facility‑Management sind diese Unterlagen wesentlicher Bestandteil des Vergabemanagements und unterstützen die revisionssichere Dokumentation.

Vergabe‑ und Vertragsdokumente

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Vergabevermerk / Award Note
Zweck & Geltungsbereich	Begründung und Dokumentation der Zuschlagsentscheidung im Vergabeverfahren
Relevante Regelwerke/Normen	VgV, UVgO
Schlüsselelemente	• Angebotsbewertung und Entscheidungsmatrix • Wirtschaftlichkeitsanalyse • Begründung der Vergabeentscheidung • Unterschrift des Vergabeverantwortlichen
Verantwortlich	Auftraggeber / Vergabestelle
Praxis‑Hinweise	Pflichtdokument gemäß VgV § 8; wird bei Nachprüfungsverfahren oder Audits vorgelegt

Erläuterung

Der Vergabevermerk ist das zentrale Dokument der Verfahrensdokumentation. Laut VgV muss der öffentliche Auftraggeber das Vergabeverfahren fortlaufend dokumentieren und einen Vergabevermerk mit Angaben zu den ausgewählten und abgelehnten Bietern, den Gründen für deren Auswahl bzw. Ablehnung, der angewandten Verfahrensart, dem Auftragswert sowie den Gründen für die Vergabeentscheidung erstellen. Dieses Dokument dient der Nachvollziehbarkeit und Transparenz und ist bei vergaberechtlichen Nachprüfungsverfahren, internen Audits oder externen Prüfungen vorzulegen. Im Facility‑Management bildet der Vergabevermerk die Basis für Compliance‑Prüfungen und die Sicherstellung rechtskonformer Abläufe.

Vergabeentscheidung / Zuschlag

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Vergabeentscheidung / Zuschlag
Zweck & Geltungsbereich	Formelle Mitteilung des Zuschlags an den erfolgreichen Bieter; Abschluss des Vergabeverfahrens
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A 2019
Schlüsselelemente	• Zuschlagsschreiben an den Auftragnehmer • Begründung der Zuschlagsentscheidung • Vertragsbedingungen und Preisfestlegung • Vergabetermin und Unterschriften
Verantwortlich	Auftraggeber / Vergabestelle
Praxis‑Hinweise	Bestandteil der Vergabeakte; Grundlage für Vertragsabschluss und Rechnungsprüfung

Erläuterung

Der Zuschlagsschreiben stellt den offiziellen Vertragsabschluss dar. Nach der Bewertung der Angebote und der Erstellung des Vergabevermerks wird das wirtschaftlichste Angebot ausgewählt und der Zuschlag erteilt. Die VOB/A fordert, dass Bauleistungen an fachkundige und zuverlässige Unternehmen zu angemessenen Preisen vergeben werden. Das Zuschlagsschreiben enthält sämtliche Vertragsbedingungen, Preisfestlegungen und den Vergabetermin und bildet die Grundlage für den Beginn der vertraglichen Leistungserbringung. Im Facility‑Management dient dieses Dokument zur Budgetfreigabe, zur Leistungsüberwachung und zur späteren Rechnungsprüfung.

Vertrag (Bau‑ oder Dienstleistungsvertrag)

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Vertrag für Bauleistungen / Baudienstleistungen
Zweck & Geltungsbereich	Regelt Rechte, Pflichten, Zahlungsbedingungen und Haftungsfragen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer
Relevante Regelwerke/Normen	Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), VOB/B, DIN EN ISO 9000
Schlüsselelemente	• Vertragsparteien und Leistungsumfang • Vergütung und Zahlungsbedingungen • Fristen, Abnahme und Gewährleistung • Sicherheitsleistungen und Versicherungspflichten
Verantwortlich	Auftraggeber & Auftragnehmer
Praxis‑Hinweise	Bestandteil der Bauakte; Grundlage für Leistungsüberwachung; dient im FM zur Vertragssteuerung

Erläuterung

Der Bau‑ oder Dienstleistungsvertrag bildet die rechtliche Grundlage für die Zusammenarbeit der Parteien. Das BGB enthält in den §§ 631 ff. spezielle Regelungen für Werkverträge, darunter Bauverträge. Es regelt den Vertragsgegenstand und die Vergütung (§ 631 BGB), die Beschaffenheit und Ausführungsfrist (§ 633 BGB), die Mängelrechte des Bestellers (§ 634 BGB) sowie Abnahme, Vergütungs‑ und Sicherheitsregelungen. In der Praxis werden häufig die Bestimmungen der VOB/B als Allgemeine Vertragsbedingungen vereinbart. Die VOB/B legt fest, dass die auszuführende Leistung nach Art und Umfang durch den Vertrag bestimmt wird und definiert die Reihenfolge bei Widersprüchen zwischen Vertragsbestandteilen. Sie regelt zudem Vergütungsgrundsätze und Preisanpassungen bei Mengenabweichungen oder Leistungsänderungen. Im Facility‑Management ist der Vertrag die Basis für Leistungsüberwachung, Nachtragsmanagement und die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen.

Vertragsbedingungen für Bauleistungen

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Vertragsbedingungen für Bauleistungen
Zweck & Geltungsbereich	Ergänzende Vertragsgrundlagen zur Leistungsbeschreibung und zum Bauvertrag
Relevante Regelwerke/Normen	VOB/A 2019, VOB/B
Schlüsselelemente	• Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB) • Besondere Vertragsbedingungen (BVB) • Regelungen zu Leistungsänderungen und Nachträgen • Sicherheits‑ und Gewährleistungsanforderungen
Verantwortlich	Auftraggeber / Bauherr
Praxis‑Hinweise	Bestandteil jeder Ausschreibung; dient der Standardisierung und Rechtssicherheit bei Vertragsabschlüssen

Erläuterung

Die Vertragsbedingungen nach VOB/B konkretisieren die operativen, technischen und rechtlichen Anforderungen an die Bauleistung. Der Auftraggeber hat das Recht, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen; nicht im Vertrag vorgesehene Leistungen sind auf Verlangen des Auftraggebers auszuführen, sofern der Betrieb des Auftragnehmers darauf eingerichtet ist. Die VOB/B regelt auch, dass bei Mengenänderungen oder Leistungsänderungen neue Preise unter Berücksichtigung der Mehr‑ oder Minderkosten zu vereinbaren sind. Sie legt fest, dass nicht beauftragte Leistungen ohne Anerkennung durch den Auftraggeber nicht vergütet werden. Durch die Integration dieser Vertragsbedingungen in die Ausschreibung wird eine einheitliche und rechtsichere Vertragsgrundlage geschaffen, die im Facility‑Management für die Leistungssteuerung und das Nachtragsmanagement essenziell ist.

Dokumentation zur nachhaltigen Beschaffung

Feld	Inhalt
Dokumenttitel/-typ	Nachweis nachhaltiger Beschaffungsprozesse
Zweck & Geltungsbereich	Dokumentation von ökologischen und sozialen Beschaffungskriterien bei Bau und Baudienstleistungen; Grundlage für die Umsetzung von ESG und EU Taxonomieanforderungen
Relevante Regelwerke/Normen	DIN ISO 20400; DIN EN ISO 9000
Schlüsselelemente	• Lieferantenbewertung nach Nachhaltigkeitskriterien • Nachweise zur Materialherkunft und Umweltverträglichkeit • Einhaltung von Arbeits‑ und Sozialstandards • Audit‑ und Zertifikatsnachweise
Verantwortlich	Auftraggeber / Einkauf / Qualitätsmanagement
Praxis‑Hinweise	Bestandteil der Qualitätsmanagement und ESG Berichte im FM; Grundlage für nachhaltige Vergabestrategien

Erläuterung

Nachhaltige Beschaffung trägt zur langfristigen Werterhaltung von Gebäuden und zur Erfüllung regulatorischer Anforderungen bei. Die Norm DIN ISO 20400 stellt einen Leitfaden für die nachhaltige Beschaffung dar. Die Grundprinzipien umfassen Verantwortlichkeit, Transparenz und ethisches Verhalten im Beschaffungsprozess. Sie fordern, dass nicht nur die Qualität der Waren, sondern auch die Zusammenarbeit mit nachhaltig agierenden Lieferanten bewertet wird. Im Facility‑Management wird im Rahmen der Beschaffungsdokumentation beispielsweise festgehalten, wie Lieferanten anhand von Umwelt‑, Sozial‑ und Governance‑Kriterien bewertet werden, welche Nachweise zur Herkunft der Materialien vorliegen und wie die Einhaltung von Arbeits‑ und Sozialstandards überprüft wird. Die Ergebnisse dieser Bewertungen werden als Teil des Qualitätsmanagements nach DIN EN ISO 9000 dokumentiert und dienen dem Nachweis gegenüber Stakeholdern und Audits.