Projektentwicklung

Nutzungskonzepte im FM richten sich nach dem Kerngeschäft. Ein Immobilienbesitzer hat das Ziel, einen optimalen m²-Preis zu erwirtschaften, während ein Produzent optimale Produktionsbedingungen benötigt. Entsprechend wird das Nutzungskonzept gestaltet.

• Flächendaten,

• Flächenstruktur (Flächendefinition),

• Berücksichtigung von künftigen Entwicklungen,

• Flächenanteile (HNF an BGF; durchschnittliche Geschosshöhe (Kubatur: BGF)),

• m²-Bedarf pro Arbeitsplatz,

• Büroraumkonzept,

• Belegungskonzept,

• Raum- und Gebäudedimensionen,

• Achs- und Rastermaße,

• Erschließung (Ver- und Entsorgung),

• Teilbarkeit und Erweiterbarkeit u.a.

Das Nutzungskonzept sollte in kürzeren Zeitabständen kritisch überprüft und ggf. den Anforderungen des Marktes angepasst werden.

Das Vermarktungskonzept hängt ebenfalls vom Kerngeschäft ab. Wenn im Immobiliengeschäft die Vermarktung zum Kerngeschäft gehört, wird im Gegensatz dazu in Produktionsbetrieben in der Regel nur bei Unterbelegung vermarktet. Da der Verkaufsertrag aus einem m² etwa 10-mal so hoch ist wie der Profit aus seiner Bewirtschaftung, stellt die Vermarktung immer eine wirtschaftlich sehr interessante Option dar.

Der Facility Manager führt die Vermarktung je nach Aufgabenstellung durch oder begleitet sie aktiv (Vorschläge, Analysen, Berechnungen usw.), da er das Immobilienumfeld gut kennt.

• Professionelles Vorgehen ist geboten, um Marktchancen zu wahren.

• Kurze Reaktions- und Entscheidungswege erhöhen die Chancen.

• Vermarktungsqualität der Immobilie:

• Wirtschaftlichkeit der Immobilie (Erlöse),

• Kapitalmarktrendite (Kosten),

• Finanzierung (Eigenkapitalkosten).

Zwischen Erstellungs- und Betriebskosten wird leider selten unterschieden, vielmehr werden die Kosten zum absoluten Beurteilungsmaßstab erhoben.

Es werden Entscheidungsgrundlagen geschaffen, die es erlauben, ganzheitliche, ökonomische und ökologische sowie optimierte Betreibermodelle zu konzipieren.

• Betreuung während des Lebenszyklus der Liegenschaft,

• ganzheitliche Konzepte,

• bzw. Komplettlösungen (Total-FM).

• Das erfordert interdisziplinäres und Fach- und Gewerke übergreifendes Denken und entsprechende Planungsteams.

• Betreiben mit eigenem Personal,

• Betreiben mit Fremdfirmen (Outsourcing),

• Betreiben im Mix,

• Zentrale Steuerung des FM (Synergienutzung durch Schnittstellenminimierung),

• PPP-Modelle (Immobilienerrichtung und –Betrieb über ca. 30 Jahre),

• Künftig mehr und mehr mit (teilweiser) Festpreisgarantie.

Durch die Finanzierung wird die Realisierung des Projektes erst möglich. Immobilienfinanzierung ist langfristiges Finanzierungsgeschäft mit Laufzeiten bis zu 30 Jahren und mehr. In Deutschland wird die Besicherung von Immobilienkrediten mit Hilfe von Grundpfandrechten realisiert (auch Immobiliarkredit, Realkredit, Bodenkredit oder Hypothekenkredit genannt). Das Grundpfandrecht bildet eine Kreditsicherheit, die durch Verpfändung von unbeweglichem Vermögen entsteht und ins Grundbuch eingetragen wird.

Für die Durchführung von Ideenwettbewerben ist das Erarbeiten der erforderlichen Unterlagen nötig, welche zumeist

• Abwicklung Ausschreiben, Bewerten und Prüfen von Ideenwettbewerben zwischen den für das Vorhaben geeigneten (örtlichen) Architekten/Ingenieure,

• Mitwirkung bei der Fragenbeantwortung im Rahmen des Wettbewerbes (internes Projektteam)

umfassen.

Hinter einem Realisierungswettbewerb steckt die Absicht, eine Architektenarbeit bzw. einen Planungsauftrag zu vergeben.

Realisierungswettbewerbe werden vom Bauherrn veranstaltet. Er versteht sich als Auslober und kann eine Firma, Privatperson oder die Öffentlichkeit sein. In den Auslobungsbedingungen wird das Wettbewerbsverfahren bekannt gemacht. Die Ziele sind die Feststellung von Größen, Flächenbedarf, das Raumprogramm (quantitative Größen). Als qualitative Ziele werden die Abläufe festgelegt. Die Organisation geschieht durch sogenannte Wettbewerbsmanager. Dies kann eine extra hierfür beauftragte Firma sein und bei öffentlichen Wettbewerben auch eine Behörde.

Die Wettbewerbsbetreuer übernehmen die Rolle des Architekten während der Wettbewerbsphase und sind zuständig für die Koordination, die Zusammenstellung der Inhalte der Auslobung und die Vorprüfung der eingereichten Entwürfe.

Ein Preisgericht, das sich aus den Preisrichtern und deren Stellvertretern zusammensetzt, entscheidet über den Wettbewerb. Es versteht sich, dass die Preisrichter unabhängig handeln und ausschließlich fachliche Gesichtspunkte entscheiden dürfen.

Zu Beginn der ersten Sitzung wählt das Preisgericht einen Vorsitzenden und dessen Stellvertreter. Die Fachpreisrichter müssen über die gleiche Qualifikation wie die Wettbewerbsteilnehmer verfügen.

Im Übrigen ist die ausgeschüttete Wettbewerbssumme niedriger als die tatsächlich von den Teilnehmern erbrachte Leistung. Als Vergleichsmaßstab dient in Deutschland Leistungsphase 2 der HOAI.

• die Gleichbehandlung aller Teilnehmer

• die eindeutige Aufgabenstellung

• ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis

• die Beurteilung der Arbeiten durch ein kompetentes Preisgericht

• die Anonymität der Wettbewerbsbeiträge

• eine Verpflichtung zur Beauftragung eines der Preisträger

• die Sicherung des Urheberrechts der Teilnehmer

• Nachhaltigkeit in Architekturwettbewerben.

Als wichtige Wettbewerbskriterien gelten die Innovation und die Übertragbarkeit der Entwürfe bzw. der Planung. Hinzu kommen Kriterien wie die sozio-ethische Nachhaltigkeit, die Ressourcenschonung, die Wirtschaftlichkeit und die ästhetisch-kulturelle Nachhaltigkeit.

Der Investorenwettbewerb dient beispielsweise einer Gemeinde dazu, ein Grundstück, welches sie ausschreibt, zu bebauen und eine Produktionsstätte zu errichten. Aufgrund dieser Ausschreibung legen interessierte Investoren ihr Angebot vor, welches zum Termin der Angebotslegung bei der ausschreibenden Stelle eingegangen sein muss. Die Entscheidung wird gefällt aufgrund von Kriterien wie:

• Angebot und Nachfrage

• Infrastruktur

• Umwelt usw.

Nach Entscheidung wird bei der Angebotseröffnung, an der von jedem Investor ein gesetzlicher Vertreter anwesend sein soll, der Zuschlag erteilt.

Als Standortwettbewerb bezeichnet man das Bestreben von Unternehmen, aber auch Gemeinden, Regionen und sogar Staaten, um günstige Faktoren für die Ansiedlung mit dem Ziel zu produzieren. Entscheidende Standortkriterien hierbei sind beispielsweise:

• das Niveau der Lohnkosten,

• das Niveau der steuerlichen Belastung,

• die vorhandene bzw. zu errichtende öffentliche Infrastruktur,

• der Qualifizierungsstand der vorhandenen potenziellen Arbeitskräfte,

• Umweltgesichtspunkte und

• die Kosten der sozialen Sicherheit.

Neben diesen allgemeinen Wettbewerbskriterien sind insbesondere für Unternehmen auch solche Kriterien wie das Vorhandensein von Wettbewerbern, die Verkehrsinfrastruktur, kulturelle Möglichkeiten, die Wohnungssituation und anderes mehr von Bedeutung.

Es geht um die Vermeidung unpraktischer, nur auf das Äußere gerichteter Lösungen und um die Beachtung einer Ausgewogenheit von Gestaltung, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit. Diese werden erreicht durch:

• Nutzungs- und betriebsgerechte Planung,

• Moderation zwischen den an der Planung Beteiligten und dem Betreiber bzw. Nutzer,

• Hohe Nutzerqualität, möglichst geringer Unterhaltungs- und Wartungsaufwand,

• Bautechnische Möglichkeiten ausschöpfen, keine „übertechnisierten Lösungen“.