Gebäudeausgangsperformance

• Entwickeln eines Rahmenterminplans

• Erstellen eines Organisationskonzepts

• Aufstellen eines Planungsterminplans

• Mitwirken bei Vertragsgestaltungen

• Vertretung des Auftraggebers gegenüber Behörden

• Organisieren und Führen von Projektbesprechungen

• Überwachung, Verfolgung und übergeordnete Koordinierung der Planungstätigkeiten

• Aufbau einer Kostenverfolgung und Kostenkontrolle

• Aufstellung eines Mittelabflussplans

• Überprüfen der Planungsergebnisse auf Konformität mit den vorgegebenen Projektzielen. Bauleistungen ausschreiben und vergeben

Nach Fertigstellung der Planungsunterlagen, kann die Ausschreibung und Vergabe der Leistungen erfolgen. Bei Eigenleistungen innerhalb eines Unternehmens von Planung und Bau- bzw. Instandsetzungsarbeiten, gilt Nachfolgendes sinngemäß unter Beachtung betrieblicher Regelungen.

In den meisten Fällen obliegt es dem nicht zum FM-Bereich gehörenden Einkauf, die Ausschreibungen zu machen und durchzuführen. Die ausführlichen obigen Ausführungen zu den Anforderungen, die erfüllt werden müssen, bis es zur Ausschreibung kommen kann, lassen erkennen, welche Fachkenntnis in dem auszuschreibenden Objekt steckt. Das bedeutet, es muss dem Bereich FM als dem „Prozessowner“ von auszuschreibenden Projekten die entsprechende fachliche Mitwirkung eingeräumt werden. Umgekehrt muss der Bereich FM dieser Anforderung auch genügen können und auf Mitwirkung drängen.

Wenn die vorhergehenden Darlegungen sich auf „den Bau“ beziehen, so bedeutet das nicht, dass sie nur hierfür gelten sollten. Wird z.B. eine gebäudetechnische Anlage erneuert oder völlig neu errichtet, wie es z.B. mit der Nachrüstung eines BHKW erfolgt, so sind die Ausführungen sinngemäß und teilweise anzuwenden. Mindestens gelten sie als Orientierung, um nichts zu vergessen.

Aber die vorhergehende ausführliche Darstellung aller Notwendigkeiten verfolgt zusätzlich den Zweck, denjenigen, die nicht täglich hiermit im Detail zu tun haben, einen kurzen Überblick zu ermöglichen, was so alles gemacht werden muss, wenn es korrekt zugehen soll.

Es geht also um die Berücksichtigung betreiber- und nutzerrelevanter Anforderungen aus der Ausführungsplanung bei den Ausschreibungen der Gewerke einerseits und andererseits die Integration der Instandhaltung in die Leistungsverzeichnisse und Beschreibungen. Dadurch ist eine Verbesserung der Ausführungsqualität und der Betriebssicherheit zu gewährleisten.

Weiterhin ist die getrennte Vergabe von Erstellung und Instandhaltungsverträgen anzuraten, sofern die Instandhaltung durch Fremdpersonal vorgesehen ist, damit es nicht zu Interessenskonflikten beim Ersteller kommen kann.

Das Ausschreibungsverfahren kann auch genutzt werden, um die Kreativität der Bieter zu beurteilen. Dazu ist es unter Angabe der diesbezüglichen Bedingungen notwendig, ausdrücklich Nebenangebote zuzulassen.

Auf Baustellen in Deutschland ist die Unfallhäufigkeit derzeit etwa doppelt so hoch, wie im Durchschnitt der gewerblichen Wirtschaft. Oberdrein haben Unfälle auf Baustellen im Vergleich zu den Unfällen in anderen Wirtschaftszweigen meist deutlich schwerere Folgen. Europaweite Untersuchungen haben ergeben, dass ca. je ein Drittel der Unfälle am Bau auf Planungsfehler, mangelnde Organisation und auf Fehler bei der Bauausführung zurückzuführen sind.

• Vorankündigung,

• Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan und

• Koordinierung

Voraussetzungen für eine Verbesserung von Sicherheit und Gesundheit der Beschäftigten auf Baustellen schafft. Die Baustellenverordnung ist im Zusammenhang mit den Bestimmungen des Arbeitsschutzgesetzes anzuwenden. Sie lässt den am Bau Beteiligten einen großen Gestaltungsspielraum für Arbeitsschutzmaßnahmen, fordert ihnen aber auch höhere Verantwortung ab.

• bei der die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mehr als 30 Arbeitstage beträgt

• und auf der mehr als 20 Beschäftigte gleichzeitig arbeiten,

• oder der Umfang der Arbeiten voraussichtlich 500 Personentage überschreitet,

Ist der zuständigen Behörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle eine Vorankündigung zu übermitteln. Die Vorankündigung ist sichtbar auf der Baustelle auszuhängen und bei erheblichen Änderungen anzupassen.

Neben der stichprobenartigen Kontrolle der Einhaltung gesetzlicher Regeln, insbesondere bezüglich des Arbeitsschutzes, sind Kontrollen bezüglich der Einhaltung der planerischen Vorgaben durchzuführen. Mängel sind schriftlich festzuhalten und dem Bauausführenden sowie dem Bauherrn unverzüglich bekannt zu machen.

• Arbeitnehmer nicht unter geltenden Lohntarifen beschäftigten,

• nicht tarifgebundene Arbeitnehmer nicht unter den Mindestentgelt-Regelungen des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes entlohnen,

• öffentlich-rechtliche Bestimmungen gegen Schwarzarbeit, illegale Arbeitnehmerüberlassung und gegen Leistungsmissbrauch - (§ 404 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2, §§ 406, 407 des Dritten Buches Sozialgesetzbuch, §§ 15, 15a, 16 Abs. 1 Nr. 1, 1b und 2 des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes, § 2 des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit) einhalten,

• Sicherheitsvorschriften einhalten,

• Arbeitsschutzgesetz einhalten,

• Arbeitssicherheitsgesetz und einschlägige Rechtsverordnungen einhalten,

• Arbeitsstättenverordnung einhalten,

• Druckluftverordnung beachten,

• Gefahrstoffverordnung beachten,

• Arbeitsmittelbenutzungsverordnung einhalten,

• PSA-BenutzungsV und LastenhandhabungsV beachten,

• Sicherheitsvorschriften der Berufsgenossenschaften (Unfallverhütungsvorschriften, insb. die UVV- Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (Baustellenverordnung) einhalten,

• Einblick in die Lohnabrechnungen gewähren (Einverständnis der Arbeitnehmer vorausgesetzt),

• vollständige, prüffähige, deutschsprachige Unterlagen über die Beschäftigungsverhältnisse.

Nachunternehmer sollten sich gleichermaßen verhalten, ggf. Beauftragung eines SiGe-Koordinators nach § 3 BaustellV bestellen.

• geeigneter Koordinator (Konkretisierung zu § 3 BaustellV) RAB 30 [1],

• die Regeln zum Arbeitsschutz auf Baustellen (RAB) geben den Stand der Technik bezüglich Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen wieder,

• die RAB 30 (Bundesministerium für Arbeit und Sozialordnung im Bundesarbeitsblatt) beschreibt die für eine Tätigkeit als Koordinator erforderliche Qualifikation und seine Aufgaben.

• für Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, sind ein oder mehrere geeignete Koordinatoren zu bestellen. Der Bauherr oder der von ihm nach § 4 beauftragte Dritte kann die Aufgaben des Koordinators selbst wahrnehmen,

• während der Planung der Ausführung des Bauvorhabens hat der Koordinator die Maßnahmen zu koordinieren, den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan auszuarbeiten oder ausarbeiten zu lassen und eine Unterlage mit den erforderlichen, bei möglichen späteren Arbeiten an der baulichen Anlage zu berücksichtigenden Angaben zur Sicherheit und Gesundheitsschutz zusammenzustellen,

• während der Ausführung des Bauvorhabens hat der Koordinator die Anwendung der allgemeinen Grundsätze nach § 4 des Arbeitsschutzgesetzes zu koordinieren. Er hat darauf zu achten, dass die Arbeitgeber und die Unternehmer ohne Beschäftigte ihre Pflichten nach dieser Verordnung erfüllen, den Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan bei erheblichen Änderungen in der Ausführung des Bauvorhabens anzupassen oder anpassen zu lassen, die Zusammenarbeit der Arbeitgeber zu organisieren und die Überwachung der ordnungsgemäßen Anwendung der Arbeitsverfahren durch die Arbeitgeber zu koordinieren,

• bei der Planung der Ausführung eines Bauvorhabens, insbesondere bei der Einteilung der Arbeiten, die gleichzeitig oder nacheinander durchgeführt werden, und bei der Bemessung der Ausführungszeiten für diese Arbeiten, sind die allgemeinen Grundsätze nach § 4 des Arbeitsschutzgesetzes zu berücksichtigen,

• ist für eine Baustelle, auf der Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, eine Vorankündigung zu übermitteln, oder werden auf einer Baustelle, auf der Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, besonders gefährliche Arbeiten nach Anhang II ausgeführt, so ist dafür zu sorgen, dass vor Einrichtung der Baustelle ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt wird. Der Plan muss die für die betreffende Baustelle anzuwendenden Arbeitsschutzbestimmungen erkennen lassen und besondere Maßnahmen für die besonders gefährlichen Arbeiten enthalten,

• Falls erforderlich, sind bei Erstellung des Planes betriebliche Tätigkeiten auf dem Gelände zu berücksichtigen.

Die erstmalige Ausstattung erfolgt nur bei Neubauten, bestenfalls noch bei Modernisierungen. Ansonsten geht es stets um Ergänzung und Instandsetzung. Insofern soll die kurze Ausführung über Ausstattung lediglich der Vollständigkeit dienen.

Möbel:

Im Idealfall ist das Möbelprogramm weitgehend standardisiert, und es besteht eine Vorratshaltung alter Bauteile, sodass Möbel der Erstausstattung des Gebäudes noch reparaturfähig sind.

Küchengeräte:
Die neueren Gerätegenerationen bieten erhebliche ökologische und ökonomische Vorteile. Neben geringeren Energieverbräuchen reduzieren sich mit neuer Gartechnik die Zubereitungszeiten der Speisen, bei gestiegener Wartungsfreundlichkeit der Apparate. Die Raumbuchfunktionen vereinfachen den Informationsaustausch der bei der Planung Beteiligten bei der Erstausstattung von Räumen sowie bei der Umzugsplanung. Im Raumbuch wird mit definierbaren Raumtypen gearbeitet, denen beliebig viele Musterobjekte zugeordnet werden können.

Kunst am Bau hat neben Repräsentationszwecken für das Äußere der Immobilie auch innerhalb von Gebäuden seinen Platz, z.B. im Kommunikationsbereich der Mitarbeiter. Hier können auch Pflanzen, Möbel und Kunstobjekte zum Ambiente gehören.

Beim Betreiben ist zu beachten, dass Kunstobjekte dauerhafte Pflege und Erhalt (durch Reinigung und Instandhaltung) in besonderer Weise nach den Angaben des Künstlers nötig haben.

An den Kunstwerken darf nur eingewiesenes Personal arbeiten.

Es können sich auch temporär Kunstwerke in der Immobilie befinden (Vernissagen, ständige Ausstellungen usw.) Hierbei ist zusätzlich auf die Sicherheit und Versicherung der Kunstwerke zu achten.

• Überprüfung und Abnahme der FM-, betreiber- und nutzergerechten Dokumentation aus der Planungs- und Bauphase (Orientierung an den zuvor entwickelten Vorgaben von Betreiber, Nutzer, und Service-Dienstleistern)

• Gebäudepass als Bestandsdokumentation für die Nutzungsphase und für spätere Um- oder Rückbauten.

• Dokumentationen der an der Planung Beteiligten.

• Daten der Planungsbeteiligten.

• Baugenehmigungen, fachliche Gutachten.

• Planungsunterlagen (inkl. Bestandspläne).

• Grundstücksdaten, Gebäudekenndaten, Raumbuchdaten.

• Betriebsanweisungen, für den Betrieb relevante Vorschriften und gesetzliche Bestimmungen.

z.B. Anweisungen zu Wartung, Instandhaltung, Pflege,

Ersatzteillisten, Lieferantenverzeichnisse, usw.

Dokumentationen über bauliche Mängel und Gewährleistungsfristen. Einhaltung der vorgegebenen Datenformate und Dateibezeichnungen.

Hinsichtlich der Wahrnehmung von Mängelansprüchen kommt dem Gefahrenübergang anlässlich von Abnahmen eine zentrale Bedeutung zu.

• Gefahren und Lasten gehen auf den AG über,

• die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche beginnt,

• Es erfolgt eine Beweislastumkehr hinsichtlich des Nachweises für Mängel,

• Im Kaufvertragsrecht erfolgt der Gefahrenübergang durch Übergabe, im Mietrecht durch Überlassung der Mietsache, im Werkvertragsrecht durch Abnahme des Werks,

• Im Dienstvertragsrecht ist ein Gefahrenübergang durch Übergabe, Abnahme oder Überlassung gesetzlich nicht vorgesehen. VOB/B und VOL/B enthalten eigene Regelungen zur Abnahme,

• Mit dem Gefahrenübergang gilt der Vertragsteil als erfüllt. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Gebäudeausgangsperformance ist eine Basis, an der Verbesserungen verglichen werden können.

• Kapitalkosten (aktivierte Ausgaben) zur Verbesserung des Gebäudekörpers

• und der technischen Infrastruktur,

• einschließlich Anpassung bestehender Installationen,

• Austausch durch neue Installationen mit erhöhter Funktionalität

• und Hinzufügen neuer Arten von Installationen, die einen Mehrwert für die Vermögenswerte darstellen.

Darin inbegriffen sind Kosten, die dem Vermögenswert einen Mehrwert infolge der Erhöhung der Funktionalität oder der Gebrauchstauglichkeit hinzufügt (z. B. weiteres Stockwerk auf dem Gebäude). Die folgenden Ausführungen bis hin zum Thema „Objekte leiten“ befassen sich im Rahmen des Facility Produktes Verbesserung der Gebäudeausgangsperformance mit der Planung und Erstellung von Flächen bzw. Räumlichkeiten. Die einzelnen hierbei notwendigen Aktivitäten sind entsprechend der Lebenszyklusphasen nach der GEFMA- Richtlinie 100-2 aufgegliedert. Demnach sollen und können die einzelnen Leistungen im Rahmen dieses Werkes unmöglich im Detail beschrieben werden, geht es doch um sehr umfassende und tiefgründige bauliche und organisatorische Maßnahmen. Vielmehr wird man all diese Aufgaben den tatsächlich zuständigen Architekten, Ingenieuren und bauausführenden Unternehmen bzw. Bereichen übertragen. Weil aber all diese Leistungen im Rahmen der Produktbeschreibungen des Facility Management eben Leistungen des Facility Management darstellen, können Sie in einem zusammenfassenden speziellen Werk über das FM nicht fehlen. Schließlich geht es darum, den verantwortlichen Personen für das Facility Management einerseits ihre Gesamtverantwortung aufzuzeigen und andererseits ihnen eine Übersicht zu vermitteln. Um diesem Gesamtanspruch möglichst effizient zu genügen, hat der Autor sich entschieden, genannte Leistungen sehr wohl in das Werk aufzunehmen, sie jedoch in den meisten Fällen eher in Form von „Checklisten“ darzustellen. Das bedeutet, dass die folgenden Leistungen meist in Aufzählungsform abgehandelt werden.