Checklisten

Bewertungskriterien

Vor der Bewertung der Projektvorschläge ist ein Kriterienraster mit Gewichtung und eine Bewertungsmatrix zu erstellen.

Kriterien können sein:

- Wirtschaftlichkeit - Lebenszykluskosten

- Einfachheit für die Leistungserbringung in der Bewirtschaftung

- Auswirkungen des Lösungsvorschlags auf die Bewirtschaftung Energie-/Ressourcenverbrauch

- Energie-/Ressourcenverbrauch

Für die Ausformulierung der Kriterien siehe auch Checkliste

«Anforderungen aus Sicht Bewirtschaftung für das Projektpflichtenheft»

Prüfen der Flächen für Betrieb/Erfüllung der

Kriterien aus Sicht der

Bewirtschaftung

Die Überprüfung hat sowohl quantitativ (Stimmen Flächen und Anzahl?) als auch qualitativ zu erfolgen.

- Sind die Flächen in der vorgeschlagenen Anordnung und Geometrie sowie die vorgeschlagenen Systeme für den Betrieb tauglich?

- Können oder müssen sie optimiert werden?

Falls mit dem Projektvorschlag betriebliche Rahmenbedingungen und Vorgaben (z.B. bezüglich Sicherheit) nicht eingehalten werden können oder die Erfüllung von Dienstleistungsbedürfnissen (z.B. zentraler Empfang) nicht gewährleistet ist, muss dies im Rahmen der Prüfung des Vorschlags festgestellt werden. Weiter ist abzuschätzen, ob mit einer Überarbeitung des Projektvorschlags dieser Mangel korrigiert werden kann.

Bewertung der

Projekte aus Sicht

Bewirtschaftung

Auswirkungen der räumlichen Organisation auf die Bewirtschaftungsabläufe:

- Zugänglichkeit/Erreichbarkeit der aus Betriebssicht relevanten Bauteile

- Anpassbarkeit der Nutzungseinheiten für die Vermietung

Die Unterschiede der Projektvorschläge sind bezüglich Effizienz der Bewirtschaftungsabläufe zu beurteilen. Aspekte, welche einen Einfluss auf die Effizienz haben. sind die Länge der Wege zwischen den Lager/Bereitstellungsräumen und dem Ort der Dienstleistungserbringung.

Eine kompakte und übersichtliche Anordnung vermindert die täglichen Wegzeiten erheblich. Die Auswirkungen auf den Ressourcenbedarf und die Bewirtschaftungskosten sind aufzuzeigen und in die Beurteilung einzubringen.

Lebenszykluskosten

Berechnung der Lebenszykluskosten mit dem IFMA-Berechnungstool.

Vergleich der Lebenszykluskosten der verschiedenen Projektvorschläge.

Bewertung

Für die Bewertung der Projektvorschläge sind verschiedene Methoden möglich:

- Vor- und Nachteile des Projektvorschlags aus Sicht FM benennen.

- Rangierung der Projektvorschläge nach Eignung für die Bewirtschaftung.

- Bewertung der Eignung der Projektvorschläge für die Bewirtschaftung nach einem Bewertungsraster.

Wichtig ist, dass die Sicht Bewirtschaftung im Bewertungsgremium oder in der Jury kompetent vertreten ist und die Einschätzung und Bewertung mit fundierten Argumenten ins Gremium getragen werden.

Infrastruktur

Bewirtschaftung

Die Anforderungen an die Bewirtschaftungsinfrastruktur sind projektspezifisch im Detail zu definieren:

- Welche Flächen [Art, Menge) werden für die Betriebsräume benötigt (Logistik, Versorgung und Entsorgung, Reinigung, Verpflegung, Empfang, Sicherheit, spezifische Dienstleistungen für die Nutzer usw.)?

- Wo sollen die Betriebsräume liegen (zentral/dezentral, Untergeschosse/Erdgeschoss/Dach, Gebäudeteile)?

- Welche Systeme werden für die Bewirtschaftung benötigt (MSRL, Überwachung, zentrale Steuerung von Systemen, Kommunikationseinrichtungen wie Gegensprechanlagen, Videoüberwachung,

- Erschliessungseinrichtungen wie Rampen. Aufzüge. Hebebühnen)?

- Welche Anforderungen an die Funktionalität der Systeme werden gestellt [Schnittstellen IT-Systeme, Kommunikation)?

- Welche Ausstattungsgegenstände und Ausrüstung werden benötigt (Fahrzeuge, mobile Hebebühnen, Entsorgungsgebinde, Kommunikationseinrichtungen. Mobiliar. Werkstatteinrichtung und Werkzeuge, Lagerregale)?

Alle Putzräume sind mit Wasseranschluss, Ausgussbecken sowie ausreichend Regalflächen auszustatten. Die Fläche muss ausreichen, damit ein Reinigungswagen abgestellt werden kann.

Anforderungen an technische Konzepte

Im Rahmen der Projekterarbeitung werden durch die Planer die notwendigen technischen und baulichen Konzepte erstellt. Für die Bewirtschaftung wichtige Konzepte sind zum Beispiel:

- Grundausbau/Mieterausbau

- Definition Mieteinheit (Grunddienstbarkeiten, Stockwerkeigentum, Miteigentum)

- Zonierungskonzept/Sicherheitskonzept/Zutrittskonzept

- Versorgung und Entsorgung/Steigschächte und Gebäudekerne

- Energiekonzept, Contracting (ja/nein)

- Messkonzept

- Versorgungssicherheit

- Notfall/Evakuierung

- Parkierungskonzept/Verkehrssicherheit

Diesbezüglich sind für die Bewirtschaftung relevante Punkte vor der Erstellung der Konzepte beim Planungsteam einzuspeisen. Zum Beispiel muss für das Parkierungskonzept klar sein, ob eine Parkplatzbewirtschaftung vorgesehen ist und wie diese ausgestaltet werden soll.

Bauteile, Systeme und Materialisierung

Vorgaben zur Materialisierung der Bauteile sowie zur Ausgestaltung der technischen Systeme sind lösungs- respektive produkteneutral zu formulieren. Es geht um die für die Bewirtschaftung relevanten Eigenschaften und Funktionen der Bauteile und Systeme, welche definiert werden müssen.

- Schmutzanfälligkeit

- Reinigungsfreundlichkeit

- Alterungsverhalten

Bodenbeläge in sanitären Anlagen müssen säurebeständig sein.

Der Rahmenanteil der Fenster ist möglichst gering zu halten; sofern aus denkmalschutzpflegerischen Aspekten machbar, ist auf Sprossen in den Fenstern zu verzichten.

Zugänglichkeit

Die Zugänglichkeit der Fenster- und Fassadenelemente ist sowohl von außen wie auch von innen zu gewährleisten. Auf eine Fassadenbefahranlage ist möglichst zu verzichten. Die Reinigung der Flächen sollte von innen möglich sein. Für Flächen, die nicht von innen zugänglich sind, sind alle notwendigen Vorkehrungen für die Reinigung zu treffen (z.B. Putzbalkone, Haken und Ösen für Fassadenkletterer, Wasseranschlüsse, Flächen mit ausreichender Tragfähigkeit und Größe für das Aufstellen eines Hubsteigers usw.).

Die gute Zugänglichkeit von überwachungsbedürftigen Konstruktionen und technischen Anlagen ist zu gewährleisten. Ausreichend Flächen für Wartungsarbeiten sind einzukalkulieren.

Normen und Standards

Damit ein sicherer Betrieb gewährleistet werden kann, sind die einschlägigen Normen und Standards anzuwenden. Bezüglich der Vorgaben zur geforderten Qualität sind frühzeitig die geforderten Erfüllungswerte zu definieren. Dies gilt natürlich vor allem für die für die Nutzung relevanten Themen wie z.B. Hygiene. Sprachverständlichkeit, Lichtverhältnisse usw., welche durch den Auftraggeber vorgegeben werden müssen. Durch den FM-Planer muss jedoch sichergestellt werden, dass auch für die bewirtschaftungsrelevanten Themen wie z.B. Steuerung und Messung, Sicherheit, Reinigung. Betrieb und Instandhaltung usw. die notwendigen Vorgaben einfliessen.

Auswahl der für die Begleitung relevanten

Bauteile und Systeme

Der Projektvorschlag ist bezüglich in der Realisierung und in der Bewirtschaftung relevanten Kostentreiber analysieren. Die Bauteile und Systeme werden nach Relevanz priorisiert und mit dem Auftraggeber festgelegt, für welche Systeme Alternativen geprüft werden,

- Gebäudehülle/Fassade

- Oberflächen/Bodenbeläge

- Nasszellen

- Energie

- Technische Anlagen

- Aussenanlagen

Vergleich der Alternativen

Für den Vergleich von verschiedenen Varianten ist in der Regel eine Nutzwertanalyse zu erstellen. Vor der Bewertung der Varianten ist dazu Kriterienraster mit Gewichtung und eine Bewertungsmatrix zu erstellen. Anschließend können die verschiedenen Varianten objektiv pro Kriter.um bewertet und verglichen werden

Beurteilung der

Langlebigkeit und Betriebsfreundlichkeit der vorgeschlagenen Systeme und Materialien

Die Langlebigkeit und Betriebsfreundlichkeit der verschiedenen in Frage kommenden Varianten kann zum Beispiel durch Konsultation von Referenzen und Einholen von Erfahrungsberichten beurteilt werden. Ausschlaggebend sind die erwartete Nutzungsdauer sowie der Betriebs- und Erhaltungsaufwand.

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Die wirtschaftlichen Aspekte sind durch Lebenszyklusbetrachtungen und Discounted-Cash-Flow-Berechnungen einzubeziehen [Lebens- dauer/Erneuerung/Bewirtschaftungsaufwand] und für die verschiedenen zur Auswahl stehenden Systeme zu berechnen,

Vorhandene
Unterlagen/Zwischener
ergebnisse

Sind diese vollständig und bewertbar?

Anforderungen

Sind die Anforderungen, welche bisher an das Bauprojekt gestellt wurden:

- vollständig

- messbar

- klar

Relevanz der

Anforderungen

Sind die gestellten Anforderungen noch relevant oder müssen sie aufgrund von Entwicklungen im Projekt oder aus dem Projektumfeld angepasst werden? (Falls ja, wie?)

Erfüllung der

Anforderungen

Werden die in den Vorgaben gestellten Anforderungen erfüllt? [Grad/Lücken)

Stärken/Schwächen

In welchem Bereich liegen die Stärken/Schwächen der vorliegenden Lösung?

Massnahmen

In welchen Teilen müssen Korrekturmassnahmen veranlasst werden?

- Überarbeitung

- Berücksichtigung bei der Vertiefung der Planung, Fortführung der Realisierung

- Auswirkungen auf Bewirtschaftung

Entscheidungen/ weiteres Vorgehen

Welche Entscheidungen stehen an? Empfehlung, wie aus Sicht Bewirtschaftung entschieden werden sollte.

Dokumentation

Dokumentation der eingesehenen Unterlagen, der geführten Gespräche sowie der Erkenntnisse und des weiteren Vorgehens.

Für die Bewirtschaftung

relevante Daten und Informationen

Für die Bewirtschaftung benötigte Daten und Informationen festlegen:

- Daten und Informationen

- Qualität und Genauigkeit

- Struktur

- Zeitpunkt der Übergabe der Daten für die Bewirtschaftung

- Datenformate

- Schnittstellen

Bezeichnungskonzept

Die Anforderungen an das Bezeichnungskonzept aus Sicht der Bewirtschaftung sind bereits zu Beginn der Projektierung festzulegen.

Anwendung von Standards für die Bezeichnung von Anlagen, Räumen und Bauteilen.

Normen und Standards

Normen für die Erhebung/Erfassung von verschiedenen Daten:

Flächendaten: SIA 416. DIN 277

CAD/CAFM-Richtlinien

Instandhaltungsrichtlinien

finanztechnische Richtlinien (Anlagewerte/Mittelflüsse)